最近收到好多粉丝私信问："准备买房了，到底是该先申请贷款还是先做网签啊？"这个问题就像先有鸡还是先有蛋，很多新手都绕晕了。今天咱们就掰开了揉碎了说，结合最新交易流程和银行政策，用真实案例告诉你哪些情况要抢着办贷款，哪些时候必须先把网签搞定。文末还准备了超实用的"三步自查流程图"，记得收藏备用！

一、先搞懂这两个"重量级选手"

▌网签好比网购的"确认订单"按钮，在住建委系统里锁定房源信息，防止一房多卖。去年北京就有个案例，王女士没做网签就付了定金，结果房子被开发商抵押给银行，现在还在打官司呢。

▌贷款审批就像考试拿"入场券"，银行要查你的流水、征信、收入证明三件套。特别注意！现在很多城市实行"三价合一"，银行评估价可能比成交价低20%，这意味着你可能要多准备首付。

二、不同情况下的操作指南

情况1：买新房

• 开发商要求先网签：常见于限购城市，要提供购房资格证明
• 先贷款预审：适合公积金贷款，北京去年开始实行预审制度
• 关键点：务必让开发商出具《贷款承诺书》再交首付

情况2：二手房交易

这里最容易踩坑！李哥上个月就吃了亏，先办了网签结果贷款没批下来，赔了10万违约金。正确流程应该是：

1. 签居间合同时附加贷款免责条款
2. 带产证去银行做预评估（现在手机银行就能操作）
3. 拿到银行《贷款意向书》再网签

三、银行不会告诉你的潜规则

最近帮粉丝整理数据时发现，每月25号之后申请贷款通过率更高（银行要冲月末业绩）。还有个小窍门：如果流水不够，可以提前6个月做定期存款，很多银行会把这类资产计入还款能力评估。

四、2023年最新政策影响

• 广州、深圳等13个城市推行"带押过户"，不用解押就能交易
• 北京二手房网签后3个工作日内必须备案
• 注意！部分城市出现"网签价做低"被查案例，千万别碰红线

五、终极解决方案来了

给大家画了个决策流程图：
1. 查自己征信（人行官网每年免费2次）→
2. 算清首付比例（留出评估价差额）→
3. 咨询贷款经理确认材料→
4. 根据房源类型选择顺序

最后提醒：遇到卖家催着先网签，一定要在合同里加这句话——"若因买方贷款未通过导致交易终止，已付款项无息退还"。这可是律师朋友教的保命条款，赶紧记下来！