买房贷款时，大家最关心的就是"能贷多少"。其实这事跟你的工资、房价、首付比例都挂钩，银行还要看你的信用记录。本文将深度拆解房贷额度的计算逻辑，揭秘银行审核的5大核心指标，教你用评估价×贷款成数的公式快速估算，更会提醒容易被忽视的"隐藏扣分项"。看完不仅能避开超额贷款的坑，还能掌握提高额度的实战技巧！

一、搞懂银行放贷的底层逻辑

很多人在申请房贷时，以为只要房子值钱就能多贷款，其实这里存在误区。银行放贷时既要评估抵押物价值，更要考量借款人的还款能力。

1.1 银行最看重的三大指标

• 月收入证明：税后收入需覆盖月供2倍以上
• 房屋评估价：通常比市场价低10%-20%
• 首付比例：直接影响可贷成数上限

举个例子，小王看中总价300万的房子，银行评估价可能只有270万。如果选择首付3成，按评估价计算可贷额度就是270万×70%189万，而不是按300万计算。

二、额度计算公式全拆解

1. 评估价市场价×折价系数（0.8-0.95）
2. 可贷金额评估价×贷款成数
3. 最终额度可贷金额与还款能力取低值

2.1 容易被忽视的"隐形天花板"

即便按公式算出来能贷200万，但若月收入只有1.5万，按最长30年贷款、利率4.2%计算，实际获批可能只有150万。这里有个速算技巧：月供不能超过月收入的50%。

三、五大因素影响贷款成数

四、实战中的特殊场景处理

遇到二手房交易时，要特别注意阴阳合同风险。有些卖家为省税费做低网签价，但银行只会按网签价和评估价取低值放贷，可能导致买家需要临时补首付。

4.1 改善型住房的贷款策略

已有房贷再购房的朋友，可以尝试抵押现有房产+信用贷组合的方式。但要注意信用贷使用超过50万会被计入负债，需要提前做好资金规划。

五、提升额度的四个妙招

1. 选择等额本金还款：前5年可多贷8%
2. 增加共同借款人：父母或配偶参贷
3. 优化收入流水：奖金分红单独列示
4. 购买银行理财：成为VIP客户享优惠

最后提醒大家，贷款额度并非越高越好。建议预留月供3倍以上的备用金，同时关注LPR利率变化趋势。现在很多银行提供线上预审服务，不妨先测算再行动，避免因额度不足影响购房计划。