最近收到粉丝私信问："老张啊，我房贷还剩80万没还完，现在急着用钱想卖房，这房子能卖吗？"其实这个问题啊，每天都有十几个人来问。今天就给大家掰开揉碎了讲清楚，重点说说怎么操作才能既合规又省心，文末还准备了避坑指南，看完保准你心里有底！

一、房子背着贷款到底能不能卖？

先说结论：能卖！但得讲究方法。这就好比咱们网购的预售商品，虽然还没到货，但通过平台担保照样能交易。不过具体操作时，

得注意三个关键点：

• 房产证是否抵押在银行（多数情况下是的）
• 剩余贷款金额与房价的比例
• 买家能否接受交易流程

二、三种主流解决方案

1. 转按揭（过桥贷款）

这招适合遇到金主买家的朋友。比如上个月帮客户老王操作的案例：

1. 先找担保公司垫资80万还清贷款
2. 7个工作日内解除抵押登记
3. 买家办理新贷款完成交易

不过要注意：过桥贷款利息按天计算，得提前跟买家确认好贷款资质，别自己垫了钱结果买家贷不下款。

2. 买家首付解押

现在很多中介推的"资金监管账户"就是这种。具体流程：

• 签订三方协议明确资金用途
• 买家首付款直接划入监管账户
• 优先用于偿还卖家贷款

去年经手的案例中，有32%的卖家选择这种方式，但要注意首付款至少要覆盖剩余贷款的70%。

3. 带押过户新政

今年刚推行的政策，目前在北京、上海、广州等15个城市试点。最大的优势是不用先还清贷款，直接走公证程序就能过户。不过要注意：

• 买卖双方贷款银行要是同一家
• 剩余贷款不超过房价的60%
• 必须做资金存管

三、必须知道的避坑指南

上个月有个粉丝踩的坑，给大家提个醒：

• 征信记录要干净：有个客户因为信用卡逾期，解押后银行不给开结清证明
• 合同要注明："卖方保证房屋无二次抵押"
• 时间节点写清楚：比如"买方需在解押后5个工作日内办理贷款"

四、各城市政策差异表

五、真实案例分享

去年处理的典型案例：张女士房贷还剩120万，房子挂牌350万。通过转按揭+资金监管组合方案，最终：

1. 买家支付200万首付
2. 其中120万用于解押
3. 剩余80万进入监管账户
4. 整个流程28天完成

最后提醒大家：遇到开发商捆绑销售的金融产品要谨慎，很多所谓"快速解押"服务收取3%-5%的手续费，其实自己走正规流程完全能搞定。

如果看完还有不明白的，欢迎评论区留言。下期咱们聊聊"二手房交易中的评估价猫腻"，准备卖房的朋友记得关注！