正在还贷的房子能不能转手？卖房时要不要先还清贷款？这些问题困扰着无数房主。本文深度解析房贷未结清房屋的交易规则，梳理转按揭、垫资解押等解决方案的实操要点，揭秘买卖双方需要警惕的税费陷阱，用真实案例拆解卖房过程中的关键风险点，助您安全完成"带贷房产"交易。

一、还在还贷的房子到底能不能卖？

摸着良心说啊，这个问题我当初买房时也没细想。直到上个月邻居老张急用钱想卖房，才发现他家的房贷还剩80万没还呢。中介上来就说必须先还清贷款才能交易，急得老张差点去借高利贷。

其实根据《物权法》，抵押状态的房产经银行同意可以转让。目前主流操作有三种方式：

• 转按揭：把贷款连同房子一起转给买家
• 垫资解押：用买家的首付款结清剩余贷款
• 第三方担保：通过担保公司完成交易

二、实操中最常用的两种解套方案

1. 转按揭的弯弯绕绕

记得2019年那会儿，转按揭在部分银行还能操作。比如小王欠银行150万，把贷款转给接盘的小李，前提是新买家征信达标且房屋评估价覆盖贷款余额。不过现在多数银行停办了，具体要咨询贷款经理。

2. 垫资解押的隐藏风险

这是现在最常见的处理方式。假设房子卖300万，还剩100万贷款，买家首付120万。卖家可以用首付款提前还贷，但千万要注意：

1. 首付款必须覆盖剩余贷款
2. 提前还款可能产生违约金
3. 解押流程需要15-30个工作日

三、这些坑我劝你千万别踩

去年有个粉丝血泪教训：急着卖房周转，收了买家50万定金就去办解押。结果买家征信出问题贷不了款，房子砸手里不说，还要赔违约金。所以务必注意：

时间把控：解押期间房价波动风险
资金安全：首付款建议走资金监管账户
税费成本：满二唯一能省5.3%增值税

四、手把手教你走完卖房流程

以垫资解押为例，标准流程应该是：

1. 签居间合同时注明付款方式
2. 买家首付款进入监管账户
3. 卖家申请提前还款
4. 银行出具结清证明
5. 不动产登记中心解押
6. 正式办理过户手续

整个流程走完大概需要2-3个月，期间要特别注意各个时间节点的衔接。建议在合同里明确每个环节的时限，避免无限期拖延。

五、这些冷知识可能帮你省大钱

1. 部分银行允许免费修改还款方式，等额本息转等额本金能省利息
2. 解押后记得开抵押注销证明，否则影响下次交易
3. 共同还贷部分，增值补偿金要算清楚
4. 卖房收入记得申报个税，符合条件可退

说到底，带贷房产不是不能卖，关键要理顺资金流和把控风险。建议买卖双方提前做好资金方案，必要时找专业机构把关。毕竟房子这种大宗交易，宁可流程慢点，也要确保每个环节万无一失。