想用房子抵押贷款却不知道能贷多少？别急！这篇干货告诉你房屋抵押贷款的额度计算门道，从评估价到银行政策，从利率到还款方式，手把手教你算清能贷金额。文中还会揭秘提高贷款额度的3个妙招，让你少走弯路多拿钱！

一、房屋抵押贷款额度怎么算？记住这个公式

哎，说到抵押贷款额度，很多人第一反应就是"房子值多少钱就能贷多少"，其实没那么简单！银行评估时主要看三个关键指标：

• 评估价的70%（普通住宅）
• 评估价的60%（商铺、办公楼）
• 评估价的50%（工业厂房）

举个实际例子：张先生在杭州有套市价500万的商品房，评估公司给出的评估价是450万，按照七成计算，理论上能贷315万。不过要注意！不同银行的政策会有浮动，比如有的银行给优质客户能放到评估价的75%呢。

二、影响贷款额度的5大因素

1. 房屋性质差异大

同样是100平的房子，住宅、公寓、商铺的待遇可不一样！上周我有个粉丝咨询，他名下的商铺评估价200万，结果只能贷到120万，就是因为商业地产的抵押率比住宅低10%-20%。

2. 房龄超过这个数要警惕

银行对房龄的要求可严格了！多数银行规定房龄+贷款年限≤40年，比如1995年建的房子，现在贷款最多只能贷15年。更扎心的是，超过25年的老房子，有些银行直接拒贷！

3. 你的还款能力最关键

别以为有房子抵押就能随便贷！银行会仔细核查你的收入流水、征信报告、负债情况。上个月遇到个案例：王女士的房子评估价能贷300万，但因为信用卡有多次逾期记录，最后只批了200万。

4. 贷款用途也影响额度

这里要划重点！如果是企业经营贷款，额度往往比消费贷高。比如某银行的消费贷最高只能贷200万，但企业贷可以做到评估价的80%。不过要准备好完整的经营证明材料哦！

5. 所在城市政策不同

一线城市和三四线城市的差别可大了！像北京、上海这类城市，评估价可能比实际成交价低10%-15%，而小城市的评估价可能只有市场价的6-7折。这个地域差异一定要提前了解清楚。

三、提高贷款额度的3个妙招

妙招1：巧选评估机构

偷偷告诉你个小秘密：不同评估公司的估价可能相差20%！建议提前咨询贷款经理，选择与银行合作密切的评估公司。去年帮客户操作过，同一套房换家评估公司多估了50万！

妙招2：组合贷方案

如果单家银行的额度不够，可以试试组合抵押贷款。比如把房子抵押给A银行贷200万，再用其他资产在B银行贷100万。不过要注意总负债不能超过月收入的50%！

妙招3：优化个人资质

这招最实在！提前半年做好这些准备：

• 保持信用卡使用率低于70%
• 结清小额网贷
• 增加银行流水（可存定期）
• 办理银行理财产品或存款

我有个客户按这个方法操作，原本只能贷150万，三个月后成功提到210万！

四、常见问题答疑

问题1：二次抵押能贷多少？

二次抵押的公式是：评估价×抵押率 未还贷款。比如房子现在评估价500万，首次抵押还有200万未还，按7成计算能贷150万（500×70%-200）。不过能做二押的银行不多，要提前咨询。

问题2：离婚后房产怎么算？

如果是共有房产，必须双方同时签字才能抵押。去年处理过这样的案例：李女士离婚后想抵押婚内买的房子，结果因为前夫不配合，拖了半年都没办成。

问题3：按揭房能再抵押吗？

当然可以！这就是常说的"按揭转抵押"。比如剩余房贷100万，房子评估价300万，按7成计算能贷210万，还掉房贷后还能多出110万。不过要支付提前还款违约金哦！

五、特别提醒

最后强调三个重点：

1. 警惕过桥资金风险，转贷前确认新贷款能批
2. 每月还款额别超过收入的50%
3. 保留评估报告和贷款合同至少5年

最近遇到个惨痛案例：刘先生轻信中介承诺的高额度，结果房子评估后额度不够，白白损失了3万评估费和手续费。

看完这些，是不是对房屋抵押贷款额度心里有底了？记住评估价×抵押率这个核心公式，再结合自身情况灵活运用，相信你一定能拿到理想的贷款额度！如果还有疑问，欢迎在评论区留言讨论～