最近有粉丝在后台问我："老张啊，看中套二手房能贷款吗？"今天咱们就掰开揉碎了说说这事。其实二手房贷款比新房还常见，但要注意评估价、房龄、产权这些门道。本文从银行贷款条件、首付计算到避坑指南，给您讲透二手房贷款那些事，教您用对方法省下几万冤枉钱。

一、二手房贷款必知三大基础

1. 银行放贷的隐形门槛

很多朋友以为只要房子就能贷款，其实银行有套筛选标准。比如我家楼下王姐去年买的学区房，房龄都25年了，结果贷款年限只能批10年。这里提醒大家：房龄+贷款年限≤40年是多数银行的红线。

2. 首付到底怎么算

这里有个误区要澄清：首付比例不是按成交价算的！银行按评估价和成交价孰低原则来定。举个例子，我表弟买的房子成交价200万，评估价只有180万，首付就得按180万的30%算，加上差价实际要准备74万，比预期多掏14万。

• 首套房首付：评估价×30% +（成交价-评估价）
• 二套房首付：评估价×40% +（成交价-评估价）

3. 哪些房子根本贷不了款

上周帮客户看房就碰到个案例：房主拿的是经济适用房，没转商品房前不能交易。还有几种情况要注意：

1. 未满五年的安置房
2. 法院查封的抵押房
3. 小产权房（这个绝对碰不得）

二、实操贷款五步走

第一步：征信自查

建议提前3个月打份征信报告，重点看三点：

• 两年内逾期不能超过6次
• 当前不能有未结清贷款
• 信用卡使用率别超70%

第二步：评估价预判

教您个土办法：找附近三家中介分别询价，去掉最高最低取中间值，基本就是银行评估价。比如朝阳区80平两居室，中介报价450-480万，那评估价大概在465万左右。

第三步：备齐八大件材料

第四步：面签避坑指南

上周陪客户去面签，银行经理问了个刁钻问题："您平时网购用花呗吗？"其实在考察隐形负债。记住三个不能说：

• 别说有经营贷
• 别提信用贷
• 忌谈大额信用卡分期

第五步：放款后注意事项

收到放款短信别急着高兴，记得做两件事：

1. 让原房主开物业交割单
2. 保管好契税发票（未来卖房要用）

三、省利息的三大妙招

1. 选对还款方式

等额本金比等额本息总利息少，但前期压力大。建议收入稳定的选本金法，比如公务员、教师等职业。

2. 把握利率调整节点

LPR每年1月1日调整，如果当年降息，记得在12月申请提前还款，能省次年利息。

3. 巧用公积金组合贷

以贷款200万为例：

• 纯商贷：利率4.1%，月供9664元
• 组合贷：公积金120万+商贷80万，月供直接降到8832元

四、常见问题答疑

Q：房龄超30年还能贷吗？

A：四大行基本不做，但部分城商行可尝试，比如南京银行、北京银行，不过利率要上浮10%-15%。

Q：离婚多久能算首套房？

A：这个要看当地政策，像深圳要求离婚满3年，北京则是1年追溯期。

Q：接力贷划算吗？

A：适合父母年龄大的情况，但要注意三个风险：子女征信受影响、未来房产分割麻烦、部分银行已停办。

说到底，二手房贷款就是个技术活。建议大家在签合同前，务必做好产调核实，最好找个懂行的朋友把关。如果拿不准主意，欢迎在评论区留言，看到都会回复！