最近好多粉丝在后台问我：老张啊，我这房贷还有十几年没还完，现在想把房子过户给儿子行不行？这事儿还真不是简单一句能说清的！今天咱们就掰开揉碎了聊，从政策规定到实操流程，再到避坑指南，手把手教你搞懂带押过户的门道，记得收藏这篇干货！

一、先说结论：现在确实能操作！

以前确实需要先还清贷款才能过户，但2023年新政策出台后，全国380多个城市开始试点"带押过户"新模式。简单说就是：

• 不用提前还清贷款
• 买卖双方同步办理过户
• 银行全程参与资金监管

二、必须知道的5个关键步骤

1. 买卖双方达成意向

这里有个重点：必须和贷款银行沟通确认！上周有个粉丝就因为没提前和银行打招呼，结果卡在资金监管环节。

2. 签订四方协议

除了买卖双方，还需要：

1. 卖方贷款银行
2. 买方贷款银行（如果是贷款买房）

3. 资金监管要当心

房款必须进监管账户！最近曝光的案例里，有人私下转账导致钱房两空。建议选择银行或第三方支付平台做资金存管。

4. 同步办理手续

这里需要跑三个地方：

• 不动产登记中心（办理过户）
• 税务局（缴纳税费）
• 银行网点（贷款变更）

5. 完成抵押登记

过户完成后3个工作日内必须办新抵押登记，千万别拖！上个月有买家因为拖延导致银行终止贷款。

三、这些风险千万要避开

我整理了最近3个月粉丝遇到的真实问题：

四、不同情况的处理方案

1. 夫妻间过户

如果是婚内更名，可以走夫妻析产流程，税费能省好几万！但必须满足：

• 房产证满2年
• 无其他共同权利人
• 贷款银行同意变更借款人

2. 继承过户

这种情况比较特殊，需要：

1. 先办理继承公证
2. 继承人偿还剩余贷款
3. 凭公证书办理过户

3. 买卖过户

这是最常见的情况，重点注意：

• 买方贷款额度要覆盖卖方未还贷款
• 评估价可能影响贷款成数
• 过户后原贷款自动结清

五、必须准备的11份材料清单

建议收藏这个必备清单：

1. 房产证原件
2. 买卖双方身份证
3. 原贷款合同
4. 银行同意带押过户函
5. 资金监管协议
6. ......（此处省略具体项）

六、费用明细大揭秘

给大家算笔账：假设贷款还剩100万，房子市值300万，大概需要准备：

• 契税：3%（9万元）
• 增值税：5.3%（满2年免征）
• 个税：1%（3万元）
• 担保费：0.5%-1%（1.5-3万元）

最后提醒大家：带押过户虽好，但不是所有银行都支持。建议操作前先打12345咨询当地政策，也可以留言区问我。觉得有用记得点赞转发，下期咱们聊聊"法拍房有哪些隐藏风险"！