最近很多粉丝问我，想用房子车子办贷款，但不知道哪家银行靠谱。其实中行、建行、工行、农行这四大行的抵押产品各有特色，有的利率低至3.45%，有的当天就能放款。不过要注意，不同银行对房龄、征信的要求差别挺大的。今天我就结合自己帮客户办理的经验，跟大家聊聊怎么选银行、需要准备哪些材料，还有几个避免被拒批的实用技巧。

一、四大行抵押贷款横向对比

先说个真实案例：上个月客户张姐拿2010年的学区房办抵押，工行给了评估价7成，而农行因为房龄超过15年只批了6成。所以选对银行真的能多贷几十万！

• 中国银行：利率王者

  现在经营贷年化3.45%起，比很多二押产品都划算。不过他们有个"潜规则"——必须要有真实经营主体，上次有个开超市的老板，用营业执照+流水轻松过了。

• 建设银行：审批闪电侠

  着急用钱的首选，资料齐全的话3个工作日内就能到账。但要注意他们的房产评估比较严格，老破小可能被压价。

  

• 工商银行：额度给得爽快

  新房本可以贷到评估价75%，比其他行多5%。不过对征信查询次数卡得严，半年超过6次基本没戏。

• 农业银行：征信宽容派

  当前逾期结清后满1个月就能申请，特别适合有征信小瑕疵的。但他们的客户经理会上门核实经营场地，这点要做好准备。

二、这些材料千万别漏带

记得上个月有客户跑了三趟银行，就因为少带了结婚证。给大家列个必备清单：

1. 房产证原件（有抵押的要解押证明）
2. 最近6个月银行流水
3. 如果是经营贷，要准备购销合同和纳税记录
4. 婚姻证明（离异的要离婚协议）

三、5个避坑指南要牢记

有个朋友上个月被中介坑了，多花了2万服务费。其实自己办完全没问题！

• 警惕"包装资料"的套路，现在银行大数据风控很智能
• 先批贷再过户，别房子买了贷款下不来
• 等额本息和先息后本要算清楚总利息
• 提前还款违约金最高不能超过本金的3%
• 抵押登记费自己去房管局交只要80元

四、特殊情况这样处理

案例1：按揭房再抵押

建设银行有二押产品，但剩余贷款不能超过现值的50%。比如房子现在值300万，按揭还剩100万的话，最多能再贷出（300×70%）-100110万。

案例2：父母房产抵押

必须全家到场签字，有些银行还要做子女担保公证。这里推荐中国银行的"亲情贷"，直系亲属担保就能操作。

五、最新政策风向解读

最近银保监会出了新规，有三点变化要注意：

1. 经营贷资金禁止用于购房，抽查比例提高到30%
2. 抵押物评估价超过500万的，需要双评估机构复核
3. 年利率展示必须用IRR计算方式

最后提醒大家，每个城市的支行政策可能有差异，最好直接去网点找客户经理聊。如果觉得来回跑麻烦，可以试试手机银行上的智能预审系统，输入基本信息就能预估额度和利率。有具体问题欢迎在评论区留言，看到都会回复！