准备买二手房的小伙伴看过来！商业贷款流程看着简单，实际藏着不少门道。今天咱们就掰开揉碎讲清楚从看房到放款的完整流程，重点说说银行不会告诉你的收入证明细节、评估价潜规则，还有怎么避开面签被拒的雷区。手把手教你在签合同前算准月供，连提前还款的套路都帮你摸清了，看完保你买房路上少踩80%的坑！

一、贷款前必须搞懂的3个核心问题

• 首付比例藏猫腻：你以为首付成交价×30%？大错特错！银行按评估价和成交价孰低原则放贷，比如200万的房子评估180万，就算首付三成也只能贷126万，剩下44万要现金补上
• 流水要提前半年养：很多年轻人败在流水不够，记住月收入要是月供的2倍以上。工资发现金的，记得每月固定日期存银行卡，备注"工资"
• 征信自查有技巧：别等面签才查征信，提前2个月在央行官网申请报告。特别注意信用卡最低还款和网贷查询次数，超过6次就可能被拒贷

二、手把手走通贷款全流程

1. 签合同前必做的3件事

1. 拉房东产调：去不动产登记中心查抵押情况和户口迁出条款
2. 算准贷款额度：下载银行APP用房贷计算器，按评估价九折估算最保险
3. 备齐六大材料：身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、征信报告

2. 面签当天生存指南

• 穿得像个正经人：别穿拖鞋背心，银行经理真的会看形象
• 回答要三个一致：工作单位、收入金额、居住地址必须和材料吻合
• 千万别说这句话："首付是借的"，立马触发银行风控警报

三、银行不会告诉你的潜规则

1. 评估公司暗箱操作：学会和中介谈判，评估费可以砍到500-800元
2. 利率浮动有门道：月底季末去面签，更容易拿到折扣利率
3. 放款速度看关系：催放款别只会傻等，每周三下午打信贷经理电话最有效

四、常见翻车现场抢救方案

• 案例1：小王因为花呗分期被拒贷→解决方案：结清后等3个月征信更新
• 案例2：李姐流水差2000元→解决方案：提供大额存单或租金收入证明
• 案例3：老张被查出首付贷→解决方案：让父母写赠与协议并公证

五、终极避坑清单

1. 签居间合同前务必加上："若贷款未通过，定金全退"
2. 留5万尾款等过户后再付，防止房东拖延交房
3. 提前还款选月供不变缩期限，比减少月供省7-15万利息

走完整个流程才发现，最耗时间的不是银行审批，而是等评估报告和过户排期。建议各位至少预留2个月周期，遇到学区房旺季还要多打半个月余量。最后提醒各位，别光听中介忽悠，自己搞懂这些门道才能真正掌握主动权！