买二手房最怕在贷款环节掉链子！这篇干货帮你理清从准备材料到放款的全流程，重点解析征信报告、银行面签、过户抵押三大核心环节，特别提醒首付比例和还款能力的隐藏门槛，教你识别中介埋雷的常见套路。看完这篇，让你少跑三趟冤枉路！

一、二手房贷款全流程解析

最近帮朋友处理二手房贷款，发现很多小白买家根本不知道从哪下手。其实整个过程可以拆解成五个关键步骤：

• 第一步：准备贷款预审材料
  买方需要准备身份证、户口本、收入证明（最近半年银行流水）、征信报告，特别提醒：征信查询次数每月别超3次！卖方则要备好房产证、契税发票，老房子还要土地证。
• 第二步：银行面签要带齐这些
  买卖双方都要到场！买方带齐预审材料，卖方带房产资料原件。这时候中介往往会漏说个细节：如果房产有抵押，要提前准备解押协议。
• 第三步：审批通过≠马上放款
  银行审批通常要7-15个工作日，重点看收入是否覆盖月供2倍。去年某城商行突然收紧政策，好多买家卡在这关，切记提前找客户经理确认最新要求。

特别注意：过户抵押的三大时间节点

1. 审批通过后5个工作日内必须过户
2. 新房产证出来要立即办抵押登记
3. 他项权证送回银行才能启动放款

二、贷款申请中的致命细节

去年帮表弟买房就踩过雷，这里总结三个血泪教训：