申请房贷时，很多朋友都疑惑：辛辛苦苦买的房子，难道要把红本本交给银行当"人质"？其实这里有个大误会！现在全国推行不动产抵押登记制度，银行早就不用收走你的房产证了。不过产权证上会标注抵押状态，还清贷款后必须记得办理解押手续。本文将深入解析房贷与产权证的关系，手把手教你正确处理抵押登记、产权归属等关键问题。

一、抵押≠扣押：房产证归属真相揭秘

记得前年陪表姐办房贷时，她紧张地攥着产权证问客户经理："这个红本本今天就要上交吗？"其实从2015年起，全国就不强制要求抵押房产证了。现在的情况是：

• 银行只做抵押登记：在不动产登记中心办理抵押备案
• 产权证照常发放：证件由房主持有，但附页会注明抵押信息
• 还贷后必须解押：结清贷款后15个工作日内办理解除抵押手续

重点提醒：

上周刚帮邻居处理了个特殊情况——他2018年买的二手房，原房东没办理解押就过户，导致现在无法交易。切记在二手房交易时，必须确认抵押状态是否解除。

二、贷款期间产权证的正确使用姿势

虽然房产证在自己手里，但抵押期间有些权限会受限制：

1. 买卖房产需银行同意：想转手必须先还清贷款或办理转按揭
2. 不能重复抵押：已有抵押登记的房产不能再做二次抵押
3. 遗失补办要申报：补证时需向不动产登记中心说明抵押情况

去年有个粉丝就吃了亏，他以为有房产证就能自由处置，结果私自将抵押中的房子出租十年，后来引发银行介入。抵押期间重大处置必须与银行沟通！

三、解押全流程指南（附时间节点）

还完贷款千万别以为万事大吉，必须完成解押才算真正拥有完整产权。具体步骤：

• Step1：银行出具贷款结清证明（3-5个工作日）
• Step2：领取他项权利证（需提前预约）
• Step3：不动产登记中心办理解押（材料齐全当天办结）

特别注意：有些银行会收取500-2000元的解押服务费，这个费用其实可以自己办理省下来。

四、特殊情况的应对策略

1. 开发商阶段性担保未解除

新房前两年常有开发商担保，即便还清贷款也要联系开发商盖章。建议收房时就与开发商确认担保解除流程。

2. 二手房历史抵押未清理

购买二手房时，务必在不动产登记中心查询抵押记录。有粉丝买到被抵押七次的房子，解押花了整整半年。

3. 夫妻离婚产权分割

共同房产有贷款未还清时，变更产权人需要银行出具同意书。去年处理过离婚房产分割案例，前后协调了银行三次才完成。

五、必须要知道的三大风险点

• 风险1：忘记解押导致无法交易（已遇到11起类似咨询）
• 风险2：他项权证丢失补办困难（补办周期长达2个月）
• 风险3：开发商挪用解押资金（建议选择监管账户还款）

最近有个咨询案例：王女士还清贷款5年没解押，现在子女上学需要房产证明，差点耽误入学手续。建议设置还款到期提醒时，同步标记解押办理时间。

六、专家建议与实操工具

根据多年信贷经验，给大家三个实用建议：

1. 每半年登录"不动产登记中心官网"查询抵押状态
2. 提前准备解押材料清单（结清证明、身份证、他项权证）
3. 考虑购买产权保险（防范历史抵押风险）

文末小贴士：现在部分地区开通线上解押申请，比如深圳可通过"i深圳"APP提交材料，具体可咨询当地房管局。