想买二手房却搞不清贷款门道？这篇文章给你掰开揉碎了说！从征信准备到过户抵押，每个环节都有详细操作指南。重点提醒大家注意评估价猫腻、银行隐性费用，还有容易被忽视的还款方案选择。特别整理了不同银行的利率对比表，教你用最低成本拿下心仪二手房！

一、贷款前必须搞懂的3大核心问题

1. 你的资质够不够硬

• 征信报告要提前30天打印（建议去人行官网查）
• 收入证明别傻乎乎写税后，税前工资×12个月才是正确算法
• 银行流水要覆盖月供2倍，临时存大额可能被怀疑造假

2. 房子到底能贷多少钱

3. 选对还款方式省几万

• 等额本金：总利息少，但前期压力大
• 等额本息：月供固定，适合稳定收入者
• 组合贷：公积金+商贷混搭，能省则省

二、实战贷款流程全解析

1. 材料准备阶段

1. 身份证+户口本（已婚要带配偶的）
2. 结婚证/离婚证（单身不用）
3. 收入证明+银行流水
4. 房产查档证明
5. 首付款转账凭证
6. 二手房买卖合同

2. 银行面签避坑指南

• 要求银行经理明确告知放款时效
• 问清楚提前还款有没有违约金
• 确认利率是固定还是浮动

3. 抵押过户新规解读

• 原贷款余额不能超过房价60%
• 新旧贷款银行要达成协议
• 必须办理资金监管账户

三、银行不会告诉你的省钱秘诀

1. 利率谈判技巧

2. 费用减免攻略

3. 提前还款最佳时机

四、常见问题扫雷专区

• Q：房龄超过20年能贷款吗？
  A：多数银行接受30年内房龄，但每多1年贷款年限减1年
• Q：有网贷记录影响审批吗？
  A：近半年网贷申请超3次可能被拒，建议结清后等3个月
• Q：离婚多久可以算首套？
  A：北上广深需离婚满1年，其他城市通常6个月