一、前期准备阶段别偷懒

上个月有个朋友急着买房，结果卡在材料不全上...所以咱们得先把这些准备好：

• 身份证+户口本原件（集体户口要首页复印件）
• 连续12个月公积金缴存证明
• 买卖双方签字的购房合同
• 房产评估报告（这个要找银行指定机构做）

重点说说评估价这个坑！比如北京五环外一套报价400万的房子，评估价可能只有380万。这时候贷款额度可不是按400万算的，得按评估价的70%来。所以提前做预评估很重要，别等签了合同才发现贷不够！

二、材料提交别犯这些错

去公积金中心交材料时，这三个雷区千万别踩：

1. 购房合同版本要用住建委备案的
2. 首付款转账凭证要备注"购房款"
3. 卖方房产证上有抵押记录的需要解押证明

有个小窍门：提前在公积金官网下载材料清单对照表，打钩确认。上周帮粉丝审核材料，发现90%的人漏了契税完税证明复印件，这个可是关键！

三、银行面签的隐藏考点

面签时信贷经理最爱问的3个问题：

• 月供占家庭收入比例（建议控制在50%以内）
• 公积金账户余额是否足够（至少要留3个月月供）
• 是否有其他负债（信用卡分期也算！）

记得带齐这些材料：工资流水（最近6个月）、征信报告（提前去银行打印）、还款银行卡。特别注意！如果之前有消费贷记录，要提前结清并提供证明。

四、过户与抵押的衔接技巧

这步最容易出问题的时间线：

1. 审批通过后10个工作日内要过户
2. 新房产证出来3天内办抵押
3. 抵押完成后5个工作日放款

重点提醒！要和卖家约定好物业交割时间，最好留5万尾款在中介处。去年有个案例，买家过户后才发现房子有20万物业欠费，扯皮了半年多...

五、放款后的注意事项

你以为放款就完事了？这些后续操作更重要：

• 首月还款金额可能不同（含按日计息部分）
• 每年可以申请1次公积金余额冲抵本金
• 提前还款要满12个月才能申请

有个省钱妙招：选择等额本金还款方式，总利息能省5-8万。不过前期月供压力大，适合收入稳定的人群。