买二手房到底能贷多少钱？首付要准备多少才够？这是很多购房者最头疼的问题。今天咱们就来掰扯清楚二手房贷款的那些门道，从银行政策、房屋评估到个人资质，给您说透影响贷款成数的关键因素，手把手教您算清首付压力，避开那些中介不会明说的暗坑。看完这篇，您就能胸有成竹地和银行谈贷款啦！

一、二手房贷款的基本门道

说到二手房贷款，咱们老百姓最关心的就是「能贷多少成」。目前全国大多数城市的政策是：首套房最高可贷评估价7成，二套房5-6成。不过您可别被这个数字忽悠了，实际能贷多少还得看下面这四大关键因素。

1. 政策红线要记牢

现在各地都有限贷政策，像北京、上海这些一线城市，二套房的贷款比例就卡得特别死。去年我有个朋友在朝阳区买二套房，银行硬是只给批了4成贷款，急得他差点违约。所以买之前一定要查清楚当地的最新限贷政策。

2. 房龄是个隐藏杀手

您知道吗？房龄超过20年的二手房，很多银行就开始降低贷款成数了。比如1998年的老房子，可能只能贷到评估价的5成。要是房龄超过30年，有些银行干脆就不接单了。

3. 评估价才是真标准

这里有个中介不会告诉您的秘密：银行是按评估价放贷，不是按成交价！比如您200万买的房子，要是评估价只有180万，7成贷款就是126万，剩下74万都得自己掏腰包。

4. 个人资质定生死

就算房子条件再好，要是您的征信报告有逾期记录，或者月收入不够覆盖月供2倍，银行分分钟会把贷款成数往下砍。去年遇到个客户，因为3年前有次信用卡逾期，贷款比例硬是被砍了1成。

二、实操案例算给您看

咱们举个实际例子：王先生看中一套报价200万的二手房，房龄15年，属于首套房。

• 第一步：银行给出评估价180万
• 第二步：按首套7成计算可贷126万
• 第三步：实际首付成交价200万 贷款额126万 74万
• 第四步：还要准备契税、中介费等约12万

您看，表面说首付3成60万，最后实际要准备86万，多出来的26万就是评估价差额和税费，这就是很多人算错账的原因。

三、四大技巧提高贷款成数

1. 选对贷款银行：不同银行评估标准能差出10%
2. 包装还款能力：把奖金、公积金统统算进收入
3. 优化征信报告：提前半年养好信用记录
4. 巧选贷款产品：有的银行推出"房龄贷"专项产品

四、必须避开的三大暗坑

第一坑：高评高贷骗局，这是违法行为；
第二坑：隐藏费用，评估费、担保费要提前问清；
第三坑：贷款时效，签合同务必留足放款时间。

五、专家特别提醒

现在很多城市推出二手房指导价，这个价格通常比市场价低15%-20%。比如深圳某小区市场价800万，指导价可能只有650万，这么一来，7成贷款就缩水到455万，首付直接多出145万。所以近期打算买房的朋友，一定要把指导价因素考虑进去。

说到底，二手房贷款就是个政策+评估+资质的综合游戏。建议您至少提前半年开始准备，把征信养好，收入流水做漂亮，多对比几家银行的贷款方案。记住，没有贷不到的款，只有不会准备的人！