手里有套还在还贷的房子想出手，这事儿听着就让人头疼。但您别慌，其实转按揭、解押过户、第三方垫资这三种方法都能破局。本文将深入剖析每种方式的适用场景、操作流程和潜在风险，手把手教您如何在不结清贷款的情况下安全交易，更有真实案例助您避坑，最后还会教您根据自身情况选择最优方案。

一、还在还贷的房子真能卖？关键看这三点

最近收到读者私信："我这房子贷款还剩80万没还呢，现在急着用钱能卖吗？"先说结论：能卖！但要注意三个核心要素：

• 剩余贷款金额：银行通常要求月供已还满1年
• 房屋市场价值：必须覆盖剩余贷款+交易成本
• 买家付款方式：全款买家和贷款买家处理方式不同

举个例子，小王有套房市值200万，贷款还剩120万。如果找到愿意配合的买家，完全可以通过转按揭的方式完成交易。但要是房子市值只剩100万，银行这关可就难过了。

二、三种主流解套方式大比拼

1. 转按揭：省心但限制多

去年帮朋友操作过一单转按揭，关键流程是：

1. 买卖双方到原贷款银行申请
2. 银行重新审核买家资质
3. 签订三方协议完成债务转移

优点是不用提前还款，但要注意：目前仅个别银行开放此业务，且利率可能上浮10%-15%。适合买家征信良好、愿意接受稍高利率的情况。

2. 解押过户：新政下的曙光

自从去年不动产"带押过户"新政实施后，全国已有80+城市开通此业务。操作要点：

• 买卖双方在同一银行办理
• 银行同步办理抵押注销和新抵押登记
• 全程在不动产登记中心闭环操作

上个月刚帮客户在杭州完成带押过户，从申请到放款只用了15个工作日。但要注意，部分城市仍要求卖家征信良好且无其他债务纠纷。

3. 第三方垫资：快但成本高

遇到着急出手的情况，找担保公司垫资解押是常用手段。成本计算公式：

垫资费用垫资金额×日利率（0.08%-0.15%）×使用天数

比如垫资100万用20天，费用约1.6万-3万。切记要选择有资质的正规机构，去年就有客户因找私人垫资陷入套路贷陷阱。

三、实战避坑指南

1. 资金监管必须做

无论选择哪种方式，务必通过银行或第三方支付平台进行资金监管。去年上海就发生过买家直接付款后，卖家拒不配合过户的案例。

2. 税费计算有门道

上月帮客户算账发现，选择不同计税方式最多能省8.7万元。

3. 合同条款要明确

• 注明"房屋存在未结清贷款"
• 约定解押时间及责任方
• 明确违约赔偿标准

四、这些特殊情况要注意

案例1：张女士的学区房还有50万贷款，买家只愿出首付。我们采用"首付款解押+买家接力贷"的方案，既解决了资金问题，又让买家享受了首套利率。

案例2：王先生的企业经营贷房产，通过"公证委托售房"方式，在不解押的情况下完成交易，但需要额外支付0.5%的公证费。

五、终极选择建议

1. 时间紧迫选垫资：适合1个月内必须成交的情况
2. 买家资质好选转按揭：能省去解押环节
3. 新政覆盖城市首选带押过户：安全又省钱

最后提醒各位房主，每月按时还款记录要保持良好，这直接影响银行对转按揭申请的审批。有对具体操作流程拿不准的，建议提前咨询专业房产律师或经纪人。