最近收到好多粉丝私信，说在上海贷款买房就像走迷宫，光是看那些专业术语就头大。今天咱们就来掰开揉碎了讲，从查征信到放款全流程，重点说说容易栽跟头的地方。悄悄告诉大家，上周陪朋友走完整个流程才发现，有些材料要提前半年准备，特别是社保断缴过的朋友更要当心。文章最后还会揭秘银行经理不会明说的3个砍利率诀窍，记得看到最后哦！

一、准备阶段这些材料千万别漏

• 征信报告：建议提前3个月查，我同事就是被两年前的信用卡逾期记录坑了
• 银行流水：每月进账要覆盖月供2倍，自由职业者记得备好完税证明
• 收入证明：单位开的证明要和流水匹配，hr小姐姐说现在银行查得可严了

上个月有个读者就因为社保中间断缴两个月，硬是被要求多付10%首付。这里划重点：社保必须连续缴满5年，补缴的都不算数！

二、首付比例里的门道

1. 首套首付35%起（普通住宅）
2. 二套首付直接跳到50-70%
3. 千万别忽略评估价差额，朋友500万的房子只估了460万

这时候你可能要问：怎么判断是不是普通住宅？其实现在内环内450万以下，内外环间310万以下，外环外230万以下才算，超了就是非普通住宅。

三、贷款类型选择诀窍

1. 公积金贷款

• 单人最高60万，夫妻120万
• 利率只要3.1%，但放款慢

2. 商业贷款

• 目前首套LPR-20基点，约4.1%
• 适合着急过户的朋友

组合贷最划算但最麻烦，上次陪朋友办组合贷，光是材料就交了3次，建议大家提前问清银行需要的文件清单。

四、面签时这些细节要注意

• 提前算好每月还款额，银行经理会现场核对
• 记得带齐所有原件，复印件要清晰
• 问清楚提前还款违约金，现在有的银行要收1%

上个月有个粉丝面签时被要求补充结婚证公证，结果耽误了半个月。所以外地领证的朋友一定要提前做好公证！

五、放款后的三大注意事项

1. 次月就要开始还贷，记得设好闹钟
2. 保管好贷款合同，过户要用到
3. 每年1月记得查利率是否调整

这里有个冷知识：银行放款后还能协商利率！我表姐去年就用这个方法把利率从4.9%谈到了4.6%，具体怎么操作咱们后面说。

六、过来人的血泪教训

• 别信中介说的包装流水，银行现在会追溯来源
• 离婚买房要等满3年，去年新政出的规定
• 二手房要注意房龄，超过20年贷款年限会缩短

最后说那个砍利率的秘诀：多问几家银行的客户经理，现在不同支行给的优惠都不一样；选择小银行往往利率更低；还有买理财产品或存定期也能谈利息，我朋友存了50万定期直接降了0.3%。

记得把这些流程时间节点记在小本本上，特别是征信查询和面签时间要衔接好。大家还有什么具体问题欢迎评论区留言，下次咱们专门说说公积金贷款那些隐藏福利！