最近好多粉丝在后台问，二手房抵押贷款到底怎么操作？需要哪些材料？今天我就把整个流程掰开了揉碎了讲清楚！从前期准备到银行放款，连容易踩的坑都帮你们标出来了。不管你是想周转资金还是扩大经营，这篇保姆级攻略都能帮你省下至少半个月时间，关键步骤用黑体标出，记得收藏备用！

一、搞清基本条件再行动

先别急着跑银行，得确认自己房子有没有抵押资格。昨天有个粉丝拿着1998年的老房子去申请，结果房龄超标被拒了。这里划重点：

• 房龄+贷款年限≤40年（多数银行标准）
• 产权证必须红本在手
• 借款人信用记录不能有连三累六

二、材料准备三大件别漏

上次陪朋友办贷款，光补材料就跑了三趟。记住这个必备清单：

个人材料包：身份证、户口本、结婚证/离婚证、半年银行流水、收入证明

房产材料包：房产证原件、购房合同、契税发票、物业缴费记录

补充材料：营业执照（经营贷需要）、贷款用途证明

特别注意：

有个读者拿着共同共有的房产证去办抵押，结果所有产权人都得到场签字。要是遇到这种情况，建议提前做好公证委托，能省不少麻烦。

三、评估环节藏着省钱门道

银行会派评估公司上门，这里有个估值技巧很多人不知道。上周帮客户整理房间时，发现他把阳台违建部分也计入面积，结果评估时被扣减了价值。要注意：

• 提前处理违建或租赁纠纷
• 主动提供同小区近期成交价
• 保持房屋整洁提升评估印象分

四、签约放款关键细节

走到这步别急着签字！仔细看三个重点：

1. 利率是固定还是浮动？有个客户去年签的LPR+80BP，现在降息后反而多付利息

2. 提前还款违约金怎么算？某股份制银行收3%违约金，不如选无违约金但利率稍高的方案

3. 放款账户要确保能接收大额转账，遇到过客户用二类卡导致资金冻结的情况

五、常见问题集中答疑

1. 抵押后还能出租吗？ 可以！但租赁合同不能超过贷款期限
2. 审批要多久？ 材料齐全的话，最快7个工作日能走完流程
3. 能贷多少钱？ 住宅评估价7成，商铺5成，部分优质客户可上浮10%

最近帮客户实操发现，有些银行开通了线上预审通道，先把材料拍照上传，初审通过再跑银行能节省半天时间。不过要注意，房产证照片必须四角齐全，有反光或者缺页都会被退回。

特别提醒：

上个月有个惨痛案例，客户拿着经济适用房去抵押，结果发现要补交土地出让金才能交易。如果房子性质特殊，一定要先去不动产登记中心查档！

最后说个好消息，现在部分银行推出"带押过户"服务，买卖未结清贷款的二手房不用先赎楼。这对想置换房产的朋友简直是福音，不过具体操作流程我们下期专门讲。