最近好多粉丝在后台问我，提前还房贷到底能省多少利息？怎么计算最划算？今天我就把银行不会告诉你的计算秘诀掰开揉碎讲清楚！从等额本息/等额本金两种还款方式的计算差异，到违约金、还款次数等注意事项，再到适合提前还款的5类人群，最后用真实案例演示如何操作。看完这篇，保证你能避开提前还款的坑，轻松省下几万块利息！

一、提前还款的两种方式

说到提前还款，大家首先要搞清楚缩短还款年限和减少月供金额的区别。举个栗子🌰，小王贷款100万，利率5%，已经还了3年，现在想提前还20万：

• 缩短年限方案：月供保持7000元不变，总利息从91万降到56万，省下35万！但需要继续坚持高月供
• 减少月供方案：还款期保持27年不变，月供从7000降到5500，利息节省25万，更适合现金流紧张的人

重点提醒：

银行默认都选减少月供方案，想选缩短年限必须主动提出书面申请！我有个粉丝就是吃了这个闷亏，白白多付了10万利息。

二、利息计算核心公式

提前还款的利息计算其实有套路，记住这个公式：剩余本金×剩余期限×利率。不过实际操作中要注意：

1. 已还利息不参与计算，只计算剩余本金
2. 提前还款后的利率是否变动（LPR用户要注意）
3. 部分银行会收取违约金（一般是提前还款金额的1%）

三、必须知道的5个注意事项

• 违约金陷阱：四大行普遍要求还款满1年才免违约金，某股份制银行要满3年
• 还款次数限制：多数银行每年只能提前还2-3次，每次最少还5万
• 时间节点选择：等额本息还款超过1/3周期，等额本金超过1/2周期就不划算了
• 资料准备：需要带借款合同、身份证、还款银行卡，至少提前15天申请
• 征信影响：频繁提前还款可能影响贷款审批，建议间隔6个月以上

四、适合提前还款的5类人

根据我接触的500+案例总结，这些人提前还款最划算：

1. 手握年终奖/拆迁款等闲置资金
2. 理财收益率低于4%
3. 打算卖房换房的操作前
4. 临近退休想减轻压力
5. 公积金贷款用户（能省更多）

五、真实案例计算演示

张女士贷款200万，利率5.88%，等额本息30年，已还5年：

通过缩短年限方式，总还款期从25年减到15年，月供保持1.18万不变，最终节省的利息足够买辆宝马3系！

六、90%人不知道的冷知识

• 部分银行可以申请混合还款（部分缩短年限+部分减少月供）
• 提前还款后可以重新申请利率调整（LPR用户次年生效）
• 提前还款凭证要保存好，卖房时能用于个税抵扣

最后提醒大家，提前还款前一定要用银行官网的还款计算器验证，也可以找我免费领取专业计算模板。如果觉得有用，记得转发给正在还房贷的朋友，说不定能帮他们省下一部iPhone15呢！