想用房子换资金周转？抵押贷款确实是常见选择。不过很多人不清楚具体需要啥条件，有的跑三趟银行都办不下来。今天咱们就掰开揉碎了讲，从信用记录到房产要求，再到收入证明等隐形门槛，连不同银行的政策差异都给你说明白。文章最后还附赠避坑指南，教你避开高利率陷阱和中介套路，建议收藏备用！

一、基本申请条件清单

• 年龄要达标：22-65周岁是主流银行的要求，个别地方性银行可能放宽到70岁
• 身份证明不能少：身份证+户口本原件，离异的还要带离婚证
• 房产得"清白"：全款房或按揭满1年的房子，小产权房多数银行不收

重点说说房产要求

银行对抵押物特别较真，像我这朋友去年拿拆迁安置房去办，结果卡在产权证明上。一般来说：

• 商品房最吃香，评估价能到市场价70%
• 公寓打6折，商铺还要再低10%
• 房龄超过25年的老破小，可能直接被拒

二、不同情况对应不同材料

上班族和个体户准备的材料差别挺大，咱们分开说：

上班族必备材料

• 最近6个月工资流水（要显示"工资"字样）
• 社保/公积金缴纳证明
• 单位开的在职证明（记得盖公章）

个体户要准备的

做生意的朋友注意了，除了常规材料，还要：

• 营业执照满1年
• 最近半年对公账户流水
• 经营场地租赁合同

三、信用记录有多重要？

上个月有个粉丝急用钱，结果因为两年前有3次信用卡逾期被拒。银行主要看：

• 近2年不能有连三累六（连续3个月逾期或累计6次）
• 当前不能有未结清的小贷
• 征信查询次数每月别超3次

特殊情况处理

要是真有逾期记录怎么办？可以试试：

• 开非恶意逾期证明
• 增加共同还款人
• 提高首付比例

四、容易被忽视的隐形门槛

除了明面上的条件，银行还有些潜规则：

1. 贷款用途监管

现在严查经营贷流入楼市，得提供购销合同等证明材料。想装修的要有装修合同，买设备的要设备清单。

2. 还款能力核算

月收入要覆盖月供2倍，比如月供5000，收入得1万以上。兼职收入如果能提供稳定流水也算。

3. 房产共有情况

夫妻共同房产必须双方签字，如果是和父母共有，可能要先做析产公证。

五、办理流程七步走

1. 选银行比利率（国有行利率低但门槛高，城商行灵活但利率上浮10%）
2. 线上初步预审（现在很多银行APP能估额度）
3. 准备全套资料
4. 下户评估房产（评估费大概500-2000）
5. 签合同办公证（公证费0.3%左右）
6. 办理抵押登记（现在有些城市能线上办理）
7. 等待放款（一般3-15个工作日）

六、避坑指南

• 警惕过桥资金：转贷时别轻信中介垫资，利息可能滚雪球
• 看清合同条款：特别是提前还款违约金和利率调整方式
• 保留凭证：从评估报告到还款记录都要存档至少5年

最后提醒大家，现在LPR利率处于历史低位，确实是办理的好时机。但一定要量力而行，别让月供压垮生活质量。如果还有其他疑问，欢迎在评论区留言讨论！