最近直播间老有粉丝问："看中套二手房，中介说必须全款买？"今天必须给大家说清楚！其实只要房龄别太老、产权没问题，大部分二手房都能贷款。不过这里头门道可不少，银行审核比新房严得多。我专门请教了银行信贷部的朋友，结合十年从业经验，整理了这份超详细攻略。从贷款资格到避坑技巧，手把手教你搞定二手房房贷！

一、哪些二手房能贷款？这三点最关键

上周帮客户王姐看中套2005年的学区房，中介上来就说不能贷款。我当场就掏出手机查：房龄+贷款年限≤40年是硬指标！这套房才18年，贷20年完全没问题。后来换了个靠谱中介，贷款顺利批下来了。

1. 房龄限制：别被中介忽悠了

• 砖混结构：最高贷30年，房龄≤30年
• 钢混结构：最高贷35年，房龄≤35年
• 重点注意：贷款到期日不能超过土地使用权期限

2. 房产类型：这些房子银行碰都不碰

上个月有客户拿着小产权房来问贷款，直接被三家银行拒了。记住！经济适用房要满5年，回迁房得有完整产权，法拍房要看是否带抵押。

3. 个人资质：收入流水有讲究

自由职业的陈先生被拒贷，问题出在流水不规律。建议提前半年准备：月收入≥月供2倍，支付宝/微信流水现在部分银行也认。

二、二手房贷款全流程详解（附时间表）

第一阶段：准备材料（3-5天）

1. 身份证+户口本+结婚证
2. 收入证明+银行流水
3. 房产证复印件（原房主提供）

第二阶段：银行初审（7工作日）

重点查征信和房屋评估。有个客户信用卡逾期6次被拒，后来用配偶主贷才通过。建议提前查详版征信，支付宝就能查。

第三阶段：过户放款（15-30天）

这里最容易出幺蛾子！李姐的案例：过户后银行突然收紧政策，拖了2个月才放款。现在都要求见抵押登记证放款，时效有保障。

三、过来人总结的避坑指南

误区1：所有二手房首付比例相同

错！房龄超20年的，部分银行会提高首付5%-10%。比如2000年前的房子，可能要多准备8万首付。

误区2：中介说能贷就能贷

亲身经历：中介打包票能贷200万，结果银行只批了170万。记住要同时咨询3家以上银行，比利率比额度。

隐藏费用清单

最后说个重要提醒：现在部分城市放开"带押过户"，能省上万解押费。比如杭州张先生，没还清贷款就完成过户，省了2个月时间。

其实二手房贷款真没想象中难，关键要找对方法。建议收藏这份攻略，看房前先对照检查资质。如果还有疑问，欢迎来我直播间连麦，手把手帮你做贷款规划！