一、为什么选房屋抵押贷款？这些情况最合适

上周有个开餐馆的王哥找我，说想扩大店面但现金不够。我问他："你这房子现在值多少？每月流水稳定吗？" 其实抵押贷款特别适合这些情况：

• ▸ 需要大额资金（50万起步）
• ▸ 用款周期较长（3-5年）
• ▸ 征信有小瑕疵但房产优质

不过要注意！自住唯一房得谨慎，万一还不上...你懂的。建议优先考虑闲置房产，就像李姐用老家的空置商铺贷了200万，年利率才3.85%。

二、超详细办理流程七步走

第一步：房产价值初评估

别急着跑银行，先上贝壳找房查同小区成交价。比如朝阳区90平两居，中介说能估600万，但银行评估价通常打8折，实际贷款额度约480万。

第二步：备齐五大核心材料

• ✔ 房产证原件（必须满半年）
• ✔ 夫妻双方征信报告（近2个月）
• ✔ 收入证明（月供2倍以上）
• ✔ 银行流水（体现稳定收入）
• ✔ 婚姻证明（单身不用）

特别注意！离婚的要带财产分割协议，上个月有个客户就卡在这，白跑三趟。

第三步：面签提申请

建议同时申请2-3家银行，别傻等一家审批。上周帮陈先生操作，建行给5.2%利率，农商行只要4.8%，省了十几万利息。

第四步：下户评估

银行派人实地拍照时，记得把房子收拾利索。老破小也能贷，但房龄超过25年的要特别注意，像西城区的学区房例外。

三、这些坑千万别踩！

• ⚠ 警惕"当天放款"的广告（多半是高利贷）
• ⚠ 先息后本看似划算，实际资金利用率低
• ⚠ 提前还款违约金要问清（有的银行收3%）

上周刘阿姨就中招，选了某小贷公司，结果月息2分变3分，多付了8万冤枉钱。

四、三大隐藏技巧公开

1. 砍价评估费：正常是估值的0.1%，能谈到500元封顶
2. 缩短审批周期：资料电子版预审能快3天
3. 贷后管理：每季度自查征信，防止被偷偷抽贷

张哥用了第三招，及时发现银行系统错误，避免了逾期记录。

五、常见问题集中答疑

Q：按揭房还能抵押吗？

可以！这叫二次抵押，但剩余价值要够。比如房子值500万，按揭还剩200万，最多能再贷150万左右。

Q：个体工商户怎么办？

准备营业执照+纳税记录，最好提前半年养流水。上周个体户周老板就这样操作，成功贷到300万。