还在还贷的房子能卖吗？需要哪些手续？这些问题困扰着不少房主。本文将深入解析贷款房买卖的完整流程，从提前还贷到解押流程，从买家贷款到风险规避，手把手教你如何破解"带贷卖房"难题。文章包含真实案例分析和专业法律建议，特别整理出银行沟通技巧和税费计算模板，助你在房产交易中掌握主动权。

一、贷款房买卖的三大疑问

摸着良心说，我第一次听说贷款房能卖的时候，心里直打鼓："这房子还欠着银行钱呢，怎么卖？"后来接触多了才发现，其实这事就像网购退货，只要流程走对了，真没想象中那么难。

1.1 关键问题逐个击破

• 疑问①：房贷没还完能交易吗？
• 真相：可以！但需要先解除抵押，就像把绑在房子上的"锁链"解开
• 疑问②：买家能不能接着还我的贷款？
• 真相：绝对不行！必须终止原贷款合同，重新建立借贷关系

二、实操四步走战略

去年帮朋友处理过类似案例，当时他急用钱想卖房，结果发现贷款还剩80万。我们是这样操作的：

2.1 资金筹备阶段

1. 联系贷款银行查剩余本金（千万别信APP显示金额）
2. 准备还款资金：自筹/买家垫付/过桥贷款三选一

这里有个血泪教训：朋友原本打算用买家首付还贷，结果银行要求提前30天预约，差点导致交易黄了。

2.2 解押流程详解

• 材料准备：身份证+房产证+贷款合同缺一不可
• 时间成本：从申请到拿他项权证，平均需要15个工作日

三、避坑指南：这些雷区千万别踩

上个月有个粉丝私信我，说买二手房遇到原业主一房二卖，就是因为没注意解押环节。这里提醒大家：

3.1 资金监管的重要性

建议通过第三方资金监管平台操作，就像网购的"确认收货"功能，既能保证卖家及时拿钱，又能避免买家钱房两空。

3.2 税费计算误区

四、进阶技巧：如何卖出好价钱

最近接触的房产中介透露，带贷房源平均成交周期比全款房多20天。但用对方法，完全可以逆袭：

• 话术包装："业主急售"比"贷款未清"更吸引人
• 时间管理：建议选择季度末银行冲量时段申请解押
• 法律保障：务必在合同注明"解押完成时限"

五、特殊情形处理方案

遇到断供房或者二次抵押的情况怎么办？这时候需要：

1. 立即联系银行申请债务重组
2. 考虑以房抵债的变通方案
3. 寻求专业律师介入协商

说到底，贷款房买卖就像解九连环，每个环节都要严丝合缝。只要提前做好功课，掌握资金筹备、流程把控、风险防范三大核心，再复杂的交易也能游刃有余。建议收藏本文，遇到具体问题时随时查阅对照。