最近收到好多粉丝私信问"卖房贷款到底怎么操作"，今天我就把整套流程掰开揉碎讲清楚！从准备材料到放款到账，中间会遇到哪些坑？提前还贷划算吗？二手房和新房贷款有啥区别？别着急，咱们一步步来。文章最后还整理了三大避雷指南，看完至少能帮你省下万把块手续费！建议先收藏再看，保准你成为朋友圈里的贷款小能手~

一、卖房贷款前的"灵魂三问"

首先，咱们得搞清楚三个关键问题：房子值多少钱？能贷多少钱？利息怎么算？

• 评估价≠成交价：银行会派评估师来你家拍照，我那套学区房去年就吃了这个亏，明明市场价350万，评估价愣是压到320万...
• 贷款成数有讲究：首套房现在普遍能贷评估价7成，不过要是房龄超过20年，可能就只能贷5成了（这时候可以试试多家银行比价）
• 利率像过山车：现在LPR是4.2%，但具体到每家银行会有浮动。上周陪朋友去办贷款，发现农商行比四大行低了0.15%，果断换银行！

二、全套流程八步走

1. 材料准备阶段：身份证、房产证、收入证明三件套是基础，要是房子有抵押，记得先找原银行开结清证明（这个特别容易忘！）
2. 银行面签玄机：面签时信贷经理会问很多细节问题，比如贷款用途千万别说是投资，要说改善居住之类的合规理由
3. 评估环节猫腻：评估公司上门时，记得把新装修的部分都展示出来，我邻居就因为没带评估师看地下室，少估了15万

这里插播个真实案例：上个月帮客户老张处理二手房贷款，原本预计20天放款，结果因为卖方房产证地址和身份证不一致，硬是拖了一个半月。所以提醒各位，材料千万要核对清楚！

三、避不开的三大费用

• 评估费：0.1%-0.5%（可以砍价！）
• 担保费：1%-3%（新房可免）
• 公证费：0.3%封顶

特别注意！有些中介会打包收"金融服务费"，这个完全可以拒绝。上周刚帮粉丝小王省了8000块冤枉钱，直接找银行客户经理办理就行。

四、提前还贷的隐藏技巧

现在很多人选择提前还贷，但这里有三个关键时点：

1. 等额本息超过贷款年限1/3就别提前还了
2. 等额本金超过1/4年限同样不划算
3. 每年1月1日调整利率前还部分本金最机智

举个栗子：贷款100万30年，第5年提前还20万，能省下将近15万利息！不过要确认银行有没有违约金条款（现在多数银行满1年就不收了）

五、常见问题急救包

• Q：流水不够怎么办？
  A：提供兼职收入、租金证明，或者增加共同还款人
• Q：征信有逾期记录？
  A：2年内不超过连3累6就有机会，写份情况说明备着
• Q：放款后多久能拿到钱？
  A：现在银行都是受托支付，直接打给卖方账户，一般3个工作日内到账

最后提醒各位：签合同前务必确认贷款承诺书里的每个条款，特别是关于利率调整的约定。去年有个客户就是没注意"利率一年一调"的条款，结果今年月供突然多了800块...