最近收到好多粉丝私信："看中套二手房，房主贷款没还清怎么办？"确实，现在市面上超六成二手房都有按揭。别担心，老张今天手把手教您"赎楼-过户-放款"全流程避坑指南，重点讲讲资金监管怎么操作、垫资风险如何规避，还有转按揭的隐藏套路。看完这篇，包您过户路上少走半年弯路！

一、房主有贷款，到底能不能买？

先给大伙儿吃个定心丸：去年北京二手房交易中，73%都是带抵押过户。这说明啥？有贷款的房子照样能交易！不过这里头有个关键问题：房产证押在银行呢，咱得先帮房主"解押"。

• 现状数据：全国32城已开通"带押过户"，但实际操作中...
• 常见误区："等房主自己还贷？小心被拖半年！"
• 核心矛盾：解押资金谁来出？怎么保证安全？

二、三大解决方案，总有一款适合你

方案1：房主自行解押（最稳妥）

适合人群：房主手里有闲钱或能找到过桥资金

操作流程：
①签合同时明确写清"卖家须在XX日前解押"
②一定要做资金监管！等过户完成再释放房款
③案例：去年杭州王姐买房，房主拿首付款还贷，结果...

方案2：买家垫资解押（风险最高）

风险提示：去年青岛有136起垫资纠纷

1. 必须签三方协议，注明垫资用途
2. 要求房主提供等值抵押物
3. 资金要走银行共管账户

方案3：带押过户（最新政策）

目前已在深圳、济南、昆明等城市试点
优势：省去赎楼费，节省1-2个月时间
限制条件：
✓必须是同一家银行贷款
✓买方首付要能覆盖剩余贷款
✓需要银行出具同意转让通知书

三、必看的五大避坑指南

• 查征信：别光查房子，房主征信更重要！
• 看还款记录：最近半年有没有逾期？
• 算时间账：解押+过户+放款全流程时间表
• 签补充协议：这6个条款必须写进合同
• 资金监管：千万别直接转账给房主！

四、真实案例警示

上个月刚处理的纠纷：买家垫了80万给房主解押，结果房主用首付去炒股，现在房子被查封...所以啊，资金监管账户就像"支付宝"，不过户成功钱绝对到不了卖家手里！

五、最新政策风向

自然资源部刚发的文：2024年全面推广带押过户。但要注意，各地执行细则不同：
• 上海要求贷款余额不超房价60%
• 广州必须买卖双方共同申请
• 成都仅限住宅类房产

最后唠叨句：遇到房主有贷款别急着放弃，但千万别私下签协议！建议找专业中介陪同办理，花点服务费比赔几十万强。有啥拿不准的，评论区留言，老张在线答疑！