1. 房子到底能不能抵押贷款？答案是肯定的，但有条件！

2. 哪些房子不能做抵押贷款？这几类要避开

• 小产权房：没有正规房产证，银行根本不认，就算私下找机构，风险也特别大。
• 房龄太老的：一般超过 20 年的老房子，银行就不太乐意接了，除非地段特别好。比如我家小区有套 30 年的老房，跑了 5 家银行都被拒了，最后只能找专门做老房抵押的机构，利率还高了不少。
• 没还清按揭的房子：哦对了，这种不是不能贷，是不能 “首次抵押”，想贷得走二次抵押，这个后面细说。
• 拆迁范围内的房子：已经划进拆迁红线的，产权不稳定，银行不会冒这险。

3. 抵押贷款能贷多少？额度怎么算？

4. 利率一般多少？银行和机构差在哪？

• 银行：利率相对低，目前大多在年化 4% 到 6% 之间。但银行挑客户，你征信得好，收入稳定，房子条件也得过硬。
• 金融机构：利率会高些，一般在年化 6% 到 10%，有的可能更高。但胜在门槛低，征信稍差、房子条件一般的，也有可能批下来。

5. 流程复杂不？一步步教你走

1. 准备材料：身份证、户口本、房产证、收入证明（比如工资流水），已婚的还得带结婚证，共有的房子要共有人同意的证明。
2. 提交申请：去银行或机构填表格，把材料交上去。建议提前打电话问问缺啥，免得跑冤枉路，我上次就忘带收入证明，白跑一趟。
3. 房子评估：机构会安排人去看房，大概 3-5 天出评估报告。
4. 审核审批：银行会查你征信、还款能力，大概 1-2 周。这时候要是有啥问题，会打电话问你，比如 “你这信用卡有次逾期是咋回事？” 如实说就行。
5. 签合同：审核过了就签合同，仔细看条款，特别是利率、还款方式、违约金这些，不懂就问，别不好意思。
6. 办抵押登记：去房管局办，把房子抵押给贷款方，大概 1-3 天。
7. 放款：登记完就等着打钱，一般 1-3 天到账。

6. 还款方式有哪些？哪种更适合你？

• 等额本息：每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少。适合工资稳定的人，比如上班族，压力平均。
• 等额本金：每个月还的本金一样，利息越来越少，总利息比等额本息少，但前期压力大。适合收入高或者快退休的人，比如做生意的。
• 先息后本：前期只还利息，到期还本金，前期压力小，但到期要还一大笔。适合短期周转的，比如做生意临时用钱，过几个月就能还上。

7. 新手常踩的坑，这些要注意

• 找错机构：别信那些 “无抵押、秒批、低利息” 的小广告，多半是套路，可能收高额手续费，甚至骗你房子。优先选银行，或者有资质的大机构。
• 忽视隐性成本：除了利息，还有评估费（千分之 1-3）、手续费（百分之一二）、抵押登记费（几百块），加起来也不少，提前问清楚。
• 过度贷款：别觉得能贷多少就贷多少，万一还不上，房子可能被收走。根据自己需求贷，比如你需要 50 万，别为了 “额度高” 贷 80 万。
• 二次抵押乱申请：按揭中的房子二次抵押，额度是 “评估价 - 剩余按揭” 的 70% 左右，利率也高，不到万不得已别用。比如房子值 100 万，按揭剩 40 万，二次抵押最多贷（100-40）×70%=42 万，利率可能比一次抵押高 2-3 个点。