房子有贷款可以过户吗，速看！
来源：故事之家 发布时间：2025-07-26 21:00:08 作者：张震
手里的房子还背着贷款，想卖给别人或者过户给家人，到底能不能行？我猜不少新手小白都卡在这一步，心里打鼓：银行那边会不会不同意？过户的时候会不会被卡？今天就用大白话给你说清楚，保证你看完就懂。房子有贷款，到底能不能过户？
先直接给答案：能过户，但不是随便就能过。
为啥这么说？你想啊，房子贷款没还清的时候，房产证其实是抵押在银行的，这房子严格来说，银行也算 “半个主人”。你要把房子转给别人，相当于要动银行的 “抵押物”，肯定得经过人家同意，对吧？
嗯，可能有人会问：那银行一般会同意吗？其实银行也不是铁板一块，主要看你怎么操作。毕竟银行关心的是 “自己的钱能不能收回来”，只要能保证这一点，大多时候是能商量的。能过户的 3 种常见方法，新手必看
1. 提前还款，把贷款结清
这是最直接也最常见的方法。说白了，就是你先把欠银行的钱还上，拿到房产证，然后再过户。
具体步骤大概是这样：
这种方法的好处是：干净利落，没那么多弯弯绕绕，过户后双方都省心。但缺点也很明显：需要一笔不少的钱来提前还款。如果手里没这么多现金，可能就得找亲戚朋友借，或者想其他办法了。2. 转按揭（现在少见，但还有地方能办）
这个方法简单说，就是把你欠银行的贷款，转到买家身上。比如你还有 30 万贷款没还，买家接手后，这 30 万贷款就变成他来还，银行重新和买家签贷款合同。
不过要注意：3. 买家垫资（风险得拎清）
这种情况一般是买家帮你把贷款还清，然后再过户。比如你房子还有 40 万贷款，买家先拿出 40 万给你，你还了贷款拿到房产证，过户后，买家再把剩下的房款给你（或者从房款里把这 40 万扣掉）。
但这里面坑不少，必须注意：这些坑，新手很容易踩，我得提醒你
嗯，说了方法，再说说容易出问题的地方，都是我见过别人栽过跟头的。
第一个坑：没跟银行打招呼，自己就签了买卖合同。有个朋友之前就犯过这错，跟买家签了合同，收了定金，结果去银行一问，银行说他的贷款合同里明确写了 “未经同意不得转让”，最后要么赔违约金，要么只能想办法提前还款，特别被动。所以啊，第一步必须先问银行！
第二个坑：算错提前还款的成本。有的银行提前还款要收违约金，比如还满 1 年不收，不满 1 年收剩余本金的 1%。你要是没算这笔钱，最后可能白忙活。比如你剩 50 万贷款，不满 1 年，违约金就 5000 块，这得提前考虑进去。
第三个坑：转按揭时轻信中介。有些中介说 “转按揭我们全包，你啥都不用管”，结果最后银行审核没通过，买家贷不了款，卖家这边房子也耽误了出售，两边闹纠纷。所以啊，自己多跑几趟银行，亲自问清楚要求，比啥都强。我见过的 2 个真实案例，帮你更明白
说两个我身边的例子，可能你更容易理解。
第一个是我表姐，她想把房子过户给我表哥，房子还有 60 万贷款。她选的是提前还款，自己攒了 40 万，我表哥出了 20 万，一起把贷款还了。注销抵押后，兄妹俩去办了过户，因为是直系亲属，税费还少了点，前后花了 20 多天，挺顺利的。
第二个是我以前的同事老王，他的房子有 80 万贷款，想卖给一个客户。客户愿意垫资，但要求先过户再给钱，老王不同意，最后找了个第三方监管，客户把 80 万打到监管账户，老王用这钱还了贷款，拿到房产证过户后，监管账户再把剩下的房款打给老王，双方都放心。
所以你看，只要方法对，流程顺，其实没那么难。给新手小白的几句实在话
我觉得啊，有贷款的房子过户，核心就是 “沟通” 和 “规划”。沟通是指和银行、和买家（或接收方）把所有细节聊透，别藏着掖着；规划是指提前算好钱、算好时间，比如提前还款的钱从哪来，过户需要多久，这些都得有个数。
可能有人觉得麻烦，说 “早知道当初不贷款买房了”，其实没必要这么想。贷款买房是大多数人的选择，只要把过户的门道搞清楚，一样能顺顺利利办下来。
还有啊，别总想着 “走捷径”，比如找人做假材料蒙骗银行，那可是违法的，得不偿失。规规矩矩按流程来，虽然慢点，但踏实。
最后说一句，如果你实在拿不准，找个靠谱的中介（注意是靠谱的）或者律师咨询下，花点小钱买个安心，也挺值的。毕竟房子是大事，一步错可能就麻烦了。
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