最近收到好多朋友私信问："哎，我这房子还有贷款呢，想卖掉该怎么操作啊？"说实话，这事看起来麻烦其实不难，关键要搞清楚几个重要节点。今天就给大家掰开揉碎了讲，从联系银行解押到签合同过户的全流程，中间可能遇到的坑也帮你们标出来，记得看到最后有独家避坑指南！

一、卖贷款房必须搞懂的三大前提

首先得弄明白，房子有贷款≠不能卖。不过要注意三点：

• 房贷没还完：需要先还清贷款才能过户
• 产权状态：抵押中的房子无法直接交易
• 解押周期：通常需要15-30个工作日

这时候可能有人会问："那我手上钱不够还贷款怎么办？"

别急，常见的解决方案有两种：

1. 用买家首付款解押（最常见）
2. 找第三方垫资解押（适合急售情况）

二、完整卖房流程七步走

1. 联系贷款银行

带着身份证、房产证、贷款合同去银行，说清楚要提前还款。这里有个小技巧：提前30天预约能节省时间，有些银行还要收违约金，记得问清楚比例。

2. 签订居间合同

和买家签合同时，特别注明付款方式。建议这样写："买方支付的首付款专项用于偿还卖方XX银行房贷"。我就见过有人没写清楚，结果首付款被挪作他用，最后卡在解押环节。

3. 资金监管要盯紧

建议走第三方资金监管，等解押完成再放款。去年有个案例，卖家收了钱没去解押，结果房子被法院查封，买卖双方都倒霉。

三、这些坑千万要避开！

• 解押顺序错不得：必须先还款→再解押→最后过户
• 征信黑名单：如果卖家被列入失信名单，房子可能无法交易
• 抵押次数：二次抵押的房子处理起来更复杂

上周有个粉丝急吼吼地说："我合同都签了，结果银行说解押要两个月！"一问才知道，他没提前确认银行解押时效，现在买家要索赔违约金。

四、特殊情况处理指南

情况1：买家也要贷款买房

这时候要特别注意两个贷款的时间衔接。建议在合同里写明："若买方贷款未获批，则合同自动解除"，避免被套牢。

情况2：房子被法院查封

立即停止交易！先处理完债务纠纷，否则可能钱房两空。去年有个惨痛案例，卖家隐瞒查封事实，结果买家付了100万首付后才发现问题。

五、超实用工具包

• 解押申请书模板（找贷款银行要）
• 资金监管协议范本
• 各区不动产登记中心电话表

最后提醒各位，卖贷款房最怕想当然。每个环节都要留足证据，转账记录、聊天记录、通话录音都要保存好。有不明白的随时问我，毕竟这年头买个房卖个房都不容易，咱们多留个心眼总没错！