手头缺钱想用房产证贷款，但到底能贷多少？有人听说能贷到房价的70%，也有人只拿到50%，这里头有啥门道？今天咱们就掰开揉碎了说，重点聊聊评估价、抵押成数和还款能力这三大核心要素，再教你两招提高贷款额度的实用技巧。文末还整理了5个大家最常踩的坑，看完至少能少跑三趟银行！

一、房产证贷款额度怎么算？关键看这3个指标

银行审批贷款时可不是随便估个数，他们有个标准计算公式：
可贷额度房产评估价×抵押成数×还款能力系数

1. 评估价才是硬道理

别以为自家房子市场价300万就能贷210万（按70%算），银行请的评估公司可比二手房中介严格多了。特别是房龄超过20年的老房子，评估价可能直接打七折。比如北京二环里90年代的60平老公房，市场价600万，评估价可能只给到400万。

• 重点注意：学区房溢价部分基本不计入评估
• 商住两用房评估价普遍比住宅低15%-20%
• 装修折旧每年按5%-8%扣除

2. 抵押成数有讲究

住宅最高能贷评估价的70%，但实际操作中很少人能拿满：

1. 首套房平均批贷成数约65%
2. 二套房普遍降到55%-60%
3. 别墅/商铺最高只能贷50%

3. 还款能力定生死

就算前面两项算出来能贷200万，要是月收入不够照样批不下来。银行要求月收入≥月供2倍是铁律。举个例子：想贷100万分10年还，等额本息月供约10500元，那你的月流水至少要显示21000元收入。

二、5招教你提高贷款额度

1. 选对评估公司

不同银行的合作评估机构可能有10%-15%的价差，建议先到当地房管局官网查备案的评估公司名单，提前做预评估。

2. 优化收入证明

• 年终奖可以折算进月平均收入
• 租金收入需提供正规租赁合同
• 兼职收入要连续6个月流水证明

3. 组合贷模式

把消费贷和经营贷搭配使用，比如用房产证贷评估价的60%，再用保单或存单质押补足缺口，综合成本反而可能更低。

三、这些坑千万别踩！

上周刚有个粉丝哭诉，因为没注意这些细节被拒贷：

• 房产证上有未满18岁子女名字
• 房子存在违建部分
• 抵押前三个月新增了第二顺位抵押
• 夫妻双方征信查询次数超标

最后提醒大家，不同银行的贷款政策能差出20%的额度，比如某股份制银行针对优质企业员工可以给到评估价75%，而四大行通常卡在65%。建议至少比较3家银行方案，别急着签合同。如果还有其他疑问，欢迎在评论区留言讨论！