手头有套正在还贷的房子想转手，但每月还款压力让人头疼？别急！其实贷款未结清的房产也能顺利交易。本文将揭秘房贷房买卖的完整操作流程，剖析三大核心环节的注意事项，教你如何规避资金风险，并纠正"必须还清贷款才能卖房"的常见误区，手把手带你完成解押过户全流程。

一、贷款房买卖的核心认知

摸着良心说，很多房主都卡在这个认知误区里："我这房贷还有20年没还呢，肯定卖不了吧？"其实根据《物权法》191条规定，抵押房产经抵押权人（银行）同意即可转让，只是操作流程需要特别注意。

关键要点速览：

• ✅ 需银行出具《同意抵押物转移通知书》
• ✅ 买卖双方需签订补充协议明确垫资责任
• ✅ 必须确保买方首付款优先偿还贷款

二、实战操作四步走

第一步：评估房产价值

这时候得先算笔明白账：当前房价能覆盖剩余贷款吗？举个实例：王先生房子市值200万，剩余贷款120万，这时候卖房完全可行。但如果房价跌到100万，那就要考虑提前还贷或协商银行了。

第二步：银行沟通三大重点

1. 提前30天提交提前还款申请（注意违约金问题）
2. 准备《抵押物变更申请表》及相关证件
3. 确认解押办理周期（通常7-15个工作日）

特别注意：有些银行要求"见函放押"，意味着必须收到买方的首付款才办理解押，这时候就需要买卖双方建立互信机制。

第三步：合同签订避坑指南

这时候最容易踩的雷区就是付款方式！建议在补充协议中明确：

• 📌 买方首付款必须直接打入监管账户
• 📌 约定解押失败的责任归属
• 📌 明确过户时间节点及违约金计算方式

第四步：资金监管全流程

以链家2023年交易数据为例，75%的纠纷源于资金监管不当。正确姿势应该是：

1. 买卖双方到银行开设共管账户
2. 买方将首付款存入该账户
3. 银行确认收款后启动解押程序
4. 解押完成后资金划转至卖方账户

三、常见误区逐个破

误区1：必须还清贷款才能卖房

这个说法其实只说对了一半。实际操作中，完全可以通过买方首付款来偿还剩余贷款。2023年北上广深就有38%的二手房交易采用这种方式。

误区2：解押后产权自动转移

这里要敲黑板了！解押只是解除抵押关系，产权转移必须通过正规过户流程。曾有案例因跳过过户直接交房，导致卖方被二次抵押坑害。

四、风险防控四重保险

1. 选择有资金监管资质的第三方平台
2. 全程留痕：每次转账都要备注用途
3. 定期向银行确认还款进度
4. 收到全款前绝不交出房产证

五、过来人的血泪经验

"当初急着出手，答应买家先过户再付款，结果尾款拖了半年..."这是李女士的惨痛教训。切记：所有资金流转必须与交易进度绑定，宁可多花时间走正规流程，也不要为图省事埋下隐患。

说到底，贷款房买卖就像跳双人舞，既要跟银行打好配合，又要和买家步调一致。只要把握住资金监管这个命门，按照本文的流程图步步为营，完全可以在保障安全的前提下顺利完成交易。下次再听到有人说贷款房不能卖，你可以底气十足地告诉他：方法用对，难题迎刃而解！