最近好多粉丝私信问老张，说想用房子办贷款又怕被套路。今天咱们就掰开揉碎讲讲这个不动产抵押贷款的全流程，从准备材料到银行放款，重点提醒大家容易踩雷的环节。特别要留意第三部分的评估猫腻和第五步的签约陷阱，文末还准备了真实案例帮大家避坑！

一、为什么选抵押贷款？先搞懂3个核心问题

最近有粉丝问我："老张，现在信用贷利率也不高，干嘛还要抵押房子？"这里就得说清楚两者的本质区别了。信用贷主要看个人征信和收入，而抵押贷是以房产作为还款保证，所以银行敢给更长的年限（最长30年）和更低的利率（最低3.45%）。

准备阶段的5件必做事

• 房产证原件（必须满1年持有期）
• 夫妻双方身份证/结婚证（单身要民政局证明）
• 最近半年银行流水（月收入要覆盖月供2倍）
• 征信报告（别超过3次逾期记录）
• 房屋评估报告（这个最容易出幺蛾子）

二、办理流程6步走，缺一不可

上周帮王姐办贷款时就遇到这种情况，她家学区房评估价被压低了30万。后来我们拿着周边成交记录去理论，硬是把额度追回来了。所以大家要记住：

第一步：材料预审

银行客户经理会先看房产性质，像经济适用房、小产权房这些，很多银行直接拒贷。有个小技巧：提前把房本拍照给中介，让他们帮忙预判。

第二步：实地评估

• 评估公司上门会查勘装修情况
• 重点测量实际使用面积
• 检查有无违规搭建

特别注意！评估师的口头承诺别轻信，必须让银行出具盖公章的评估报告。去年李哥就吃过亏，说好的500万评估价，最后合同变成480万。

第三步：面签注意事项

1. 夫妻必须同时到场（离异要带离婚协议）
2. 确认贷款用途（严禁用于炒股买房）
3. 问清提前还款违约金（多数银行收剩余本金1%）

三、这些隐形费用千万别交

最近有粉丝曝光某银行收取"资料保管费"，这纯属乱收费！正规流程只有：

• 抵押登记费80元
• 评估费0.1%-0.3%（可议价）
• 公证费200-500元

四、真实案例：二手房抵押血泪史

张先生去年抵押老房子创业，结果卡在产权变更上。原来他买的二手房前业主有违建未处理，抵押登记直接被拒。后来花了2万多拆除违建，又等了3个月才办下来。

五、常见问题答疑

Q：按揭房还能二次抵押吗？

可以！但要求：
1. 已还贷满2年
2. 房屋升值部分超过剩余贷款
3. 信用记录良好

Q：抵押贷款影响子女上学吗？

只要按时还款就没事，但被法院查封的房产会影响学区资格。所以千万别逾期超过90天！

老张总结

走完整个流程大概需要15-30个工作日，着急用钱的建议提前2个月准备。记住3个关键时间节点：
1. 评估报告有效期1个月
2. 面签后3个工作日出审批结果
3. 抵押登记后2天内放款

还有不明白的欢迎留言，看到都会回！下期咱们聊聊经营贷转按揭的注意事项，想看的在评论区扣1~