准备买二手房却对贷款流程一头雾水？这篇干货把贷款申请、银行审批、过户抵押全流程掰开揉碎讲明白！从材料准备到放款时间，手把手教你怎么避开中介挖的坑。文章重点解析贷款额度计算、征信要求、利率谈判等核心问题，特别提醒注意二手房评估价猫腻，看完能省下好几万冤枉钱！

记得上周陪朋友看房，中介拍胸脯说"贷款包过"，结果银行流水不够被卡住。二手房贷款啊，就像开盲盒——房龄、产权、抵押情况都得查清楚。最要命的是评估价和成交价的差额，这里头藏着大学问。

• 买卖双方身份证/户口本/结婚证（单身要声明）
• 房本原件及复印件（注意看附记页）
• 收入证明（月供两倍起步）
• 银行流水（最近半年，微信支付宝也算）
• 征信报告（自己先查，有逾期赶紧处理）

这里有个血泪教训：上个月有读者因为原房主欠物业费，贷款审批被卡了半个月。所以签合同前，务必让房东结清所有费用！

1. 选银行比价（别只看利率，违约金条款更重要）
2. 做房产评估（评估价打7折就是你能贷的额度）
3. 面签交材料（夫妻双方必须到场）
4. 银行初审（3-5个工作日，会打单位电话核实）
5. 签借款合同（重点看提前还款规则）
6. 过户办抵押（现在很多城市能带押过户了）
7. 放款到监管账户（通常要等7-15天）

我表弟去年买房，没注意房龄超过25年，结果只能贷15年。还有更离谱的——房子带着长期租约，银行直接拒贷！所以一定要查清楚：

• 房屋是否涉及遗产分割
• 有没有二押或查封
• 土地性质（划拨地要补交出让金）

要是遇到公积金组合贷，记住必须先走商贷审批。自由职业者怎么办？提供完税证明+半年银行流水+收入说明。最近还有个新政策——带押过户已在28城试点，能省下大笔过桥费。

贷款经理的权限比你想的大！遇到利率上浮时，可以试着买理财或存定期来谈条件。审批速度也有讲究，月初和季末放款更快。要是被拒贷了，赶紧换银行，不同机构的风控标准差很多。

说句掏心窝的话，二手房贷款最怕连环单。建议留足3个月缓冲期，别把自己逼到违约边缘。现在很多城市利率降到3.7%了，正是换房的好时机。把这篇文章转发给准备买房的朋友，能少走好多弯路！