手里有房想贷款的朋友们注意啦！房产抵押能贷多少可不是银行随便说的数，这里头藏着评估价、抵押成数、还款能力三大门道。不同银行的放款政策能差出几十万，房龄超过20年的老房子还可能被"打折处理"。搞清楚这些隐藏规则，才能让你的房子贷出最高额度！

一、评估价才是贷款基准价

银行派评估师上门时，你可得把房子拾掇利索了！评估价通常是市场价的7-9折，要是房子采光有问题或者装修太破旧，评估师大笔一挥就能砍掉十几万。去年王姐家120平的房子，就因卫生间漏水被压价15%，少贷了20万呢！

• 装修维护：翻新厨卫能提升5-10%估值
• 产权清晰：共有房产必须所有产权人签字
• 区域溢价：学区房比同地段普通房估值高8-12%

二、抵押成数里的门道

别被"最高可贷7成"的广告忽悠了！住宅抵押普遍是评估价6-7成，商铺写字楼只能贷4-5成。最近老张拿市价300万的商铺去贷款，结果银行只给批了120万，算下来才4成！

三、月收入决定最终额度

就算房子值500万，月收入不够照样贷不出钱！月供不能超过月收入50%这个铁律，让很多生意人吃了闷亏。李老板去年想贷300万，结果银行发现他流水不够，硬是把额度砍到180万。

计算公式：可贷额度  (月收入 × 50% × 贷款年限×12) ÷ 月利率

四、这些因素也会偷走你的额度

1. 房龄超过20年要小心

银行对老房子特别苛刻，超过25年的房子，很多银行直接拒贷。就算接受，成数也会降到5成以下。

2. 贷款用途影响利率

消费贷比经营贷额度低10-20%，想多贷款得注册公司走经营贷通道。

3. 信用记录是隐形门槛

最近2年内有连三累六的逾期记录，银行可能直接打7折批贷。

五、实战贷款技巧

1. 提前半年养流水，保持月均进账是月供2倍
2. 选评估价高的银行，多比较3-5家机构
3. 组合贷款：抵押贷+信用贷最高可多贷50万

最后提醒大伙儿，千万别找中介做高评高贷！去年查处的违规贷款案例中，83%都栽在这个坑里。合理规划负债，量力而行才是正道。下期咱们聊聊"二押贷款怎么玩转"，记得关注！