最近收到很多读者私信："我房子还有贷款没还完，现在急用钱能卖吗？"这个问题确实让不少人头疼。其实抵押房不是不能卖，但必须走对流程。本文将深入解析带抵押房产交易的法律可行性、具体操作流程和资金风险防范，手把手教你如何顺利卖房，特别提醒第四部分最容易踩的坑，打算卖房的朋友一定要看到最后！

一、抵押房到底能不能卖？法律怎么说

根据《民法典》第406条，抵押期间房屋可以转让，但需要提前告知抵押权人（也就是银行）。不过实际操作中，不同银行政策差异很大，比如：

• 建设银行：要求结清贷款才能过户
• 工商银行：可办理转按揭业务
• 地方商业银行：多数需要先解押

去年帮朋友处理过一单案例：他房子在农行有80万贷款，买家愿意垫资解押，但银行要求提前30天申请。结果因为审批流程延误，差点导致交易违约，这里就涉及到我们后面要说的资金监管问题。

二、带抵押卖房全流程详解（附时间表）

第一步：确认银行政策

拨打贷款经理电话时，建议这样问："我现在想卖抵押房，请问贵行是允许带押过户还是必须先还款解押？"一定要拿到书面政策说明，去年某购房者就因轻信口头承诺损失5万定金。

第二步：资金路径规划

重点提醒：资金监管账户一定要选银行托管，某中介推荐的第三方支付平台去年暴雷导致200万资金冻结！

第三步：办理过户手续

1. 签订补充协议：明确解押期限和违约责任
2. 银行出具同意书：平均需要5-7个工作日
3. 不动产登记中心办理：现在部分城市已开通线上办理

注意！房产证上的抵押登记信息必须清除，去年有买家因忽略这点，过户后才发现房子被二次抵押。

三、必须警惕的4大风险点

1. 时间差陷阱

解押到过户通常有15天空窗期，曾有卖家在此期间将房产二次抵押，导致买家钱房两空。建议在合同中加入"期间禁止新增抵押"条款。

2. 资金链断裂

特别是需要过桥资金的情况，要算好每日利息成本。比如100万过桥资金，日息0.08%，30天就是2.4万，必须写入合同由哪方承担。

3. 政策变动风险

今年3月某城市突然叫停带押过户，导致23笔交易搁浅。建议在合同中加入政策变动免责条款，约定协商解决机制。

4. 征信连带风险

如果选择转按揭，买家贷款审批不通过时，卖家征信会显示贷款记录未消除。务必在合同中约定，若买家贷款失败需现金补足。

四、常见问题深度解答

Q：能先签合同再解押吗？

可以，但必须约定双重违约责任。去年有案例因房价上涨，卖家宁愿赔违约金也不愿过户，最终买家虽获赔20万，但错失购房时机。

Q：公积金贷款房更难卖？

确实！公积金中心审批更严格，建议提前6个月准备。某省会城市的数据显示，公积金贷款房交易周期比商贷多22天。

Q：部分还款可行吗？

比如300万贷款先还100万？要看银行政策，多数银行要求最低还款10万元起，且需要重新签订借款合同。

总结来说，抵押房交易就像走钢丝，既要懂法律流程又要会风险把控。建议找专业房产律师审核合同，选择有监管资质的机构托管资金。最近发现有些城市试点"政府担保交易"，或许能成为新的突破口。下期我们继续深挖带押过户的城市白名单和最新政策，点关注不迷路！