买二手房要贷款怎么办？首付怎么算？过户要注意啥？这篇超详细指南从选房到放款全流程拆解，手把手教你避开合同陷阱、利率套路，特别整理了银行经理不会明说的审批技巧，用真实案例告诉你哪些环节最容易踩坑。正在看二手房的你一定用得上！

一、准备阶段：这些细节决定贷款成败

最近帮朋友处理二手房交易时发现，很多人第一步就栽在征信报告上。上周有个客户看中套学区房，结果因为两年前的花呗逾期记录，贷款利率直接被上浮15%...

• 自查征信的正确姿势：
  1. 提前3个月查详版报告（别用手机简版）
  2. 重点看信用卡使用率是否超70%
  3. 小额贷款记录要提前结清并开证明
• 首付计算误区：
  • 你以为：房价×30%首付？错！
  • 实际上：评估价可能比成交价低10-20万
  • 真实案例：王女士500万的房，评估价只有480万，首付多掏了14万

二、实操流程：从签合同到放款的8个关键节点

上周陪客户走完整个流程，发现第5步最容易出幺蛾子...

1. 签居间协议要留后手

   特别注意补充条款里要写明："若贷款未通过审批，定金全额退还"。去年有客户因为没写这条，损失了20万定金。

   

2. 网签备案的隐藏风险
   • 一定要核对房屋产权性质
   • 央产房、经适房要额外审批
   • 建议提前到不动产登记中心拉产调
3. 贷款面签的3个秘密

   银行客户经理老张透露："周三下午提交的材料审批最快"，因为...

   • 收入证明最好开月供的2.5倍
   • 支付宝流水现在部分银行认可
   • 个体工商户要准备完税证明

三、避坑指南：血泪教训总结的6条铁律

• 资金监管账户别选错

  去年有中介私设账户卷款跑路的案例，一定确认是住建委备案的监管账户

• 过户前后的费用清单

  契税	1-3%	按网签价计算
  个税	1%	满五唯一可免
  中介费	1-2%	签合同前要砍价

• 提前还款的隐藏成本

  某股份制银行要求：还贷未满3年需支付2%违约金，签合同时要重点看第27条

四、常见问题答疑

最近被问最多的几个问题：

• Q：组合贷时间要多久？

  A：现在公积金审批提速了，最快15个工作日，但要注意...

• Q：离婚后多久能贷款？

  A：不同银行政策差异大，有的要求离婚满半年，有的只要离婚证

最后提醒大家，最近LPR持续下调，建议选择每年1月1日调整利率的银行，能省下不少月供。如果有其他问题，欢迎在评论区留言讨论！