最近很多粉丝问我："房产抵押贷款到底要走哪些流程？银行审核最看重什么？"今天我就用从业8年的经验，把整个流程掰开揉碎了讲。从准备材料到放款到账，总共要经历5大阶段、23个具体步骤，中间还有3个最容易踩坑的环节。我会重点讲解征信报告解读技巧、房产评估的隐藏规则，以及如何根据还款能力选择最适合的贷款方案。文末还整理了不同银行的利率对比表，记得看到最后！

一、申请前的灵魂三问

在准备材料之前，咱们得先弄清楚三个关键问题：

• 我的房子值多少钱？（评估价≠市场价，这里有个20%的浮动空间）
• 银行到底看中什么？（除了征信，他们更关注你的还款来源）
• 选等额本息还是先息后本？（这取决于你的资金使用计划）

二、材料准备阶段

1. 基础资料清单

必须准备的"老三样"：
身份证原件+复印件（注意有效期）
户口本整本（包含空白页）
房产证原件（有抵押的需他项权证）

2. 收入证明的隐藏技巧

银行流水不是越多越好！重点展示稳定收入部分，建议：
工资流水用黄色荧光笔标注
大额转账附上手写说明
个体户要准备完税证明+进货单据

三、评估审批环节

这个阶段有3个重点很多人不知道：

1. 评估公司上门前要做哪些准备？（提前清理违建，准备好装修发票）
2. 征信报告如何优化？（信用卡使用率控制在70%以下）
3. 面签时的应答技巧（问到资金用途要这样回答...）

四、常见问题解答

Q：征信有逾期记录还能贷吗？

最近2年内有"连三累六"（连续3个月逾期或累计6次）的，建议走担保公司通道，利率上浮0.5%-1%。

Q：商铺和住宅抵押有什么区别？

住宅最高可贷评估价70%，商铺只有50%，而且需要提供租赁合同和租金流水。

五、放款后的注意事项

• 前6个月不要提前还款（有违约金）
• 每季度检查一次征信报告
• 保留所有还款凭证至少5年

最后说个真实案例：上个月张先生用价值500万的房产申请贷款，因为没注意信用卡分期计入负债，导致额度被砍掉100万。所以大家一定要提前3个月做好负债优化，具体方法可以看我之前发的《征信修复十大秘籍》。