最近好多朋友在问，买上海二手房到底能贷多少年？房龄超过20年还能贷款吗？其实这里面藏着不少门道，我专门跑了三家银行打听政策。今天咱们就掰开了揉碎了说，特别是房龄、借款人年龄、银行政策这三个关键要素，手把手教你怎么计算最长贷款年限。文末还准备了不同房龄的贷款方案对照表，看完你就知道怎么选最划算了！

一、房龄才是"隐形裁判"

• 银行有个不成文规定：贷款年限+房龄≤50年
• 举个栗子：2000年的房子现在24岁，最多能贷26年
• 但注意！像中国银行对次新房更宽松，可以做到房龄+贷款≤55年

前两天碰到个案例，王姐看中套1998年的老房子，中介拍胸脯说能贷25年。结果到银行才发现，实际只能贷22年，月供突然多出2000块。所以一定要提前确认房龄，别被中介忽悠了！

遇到老房子怎么办？

1. 优先考虑五大行的"老房专案"（比如建行的"房龄通"）
2. 适当提高首付比例到40%以上
3. 选择等额本金还款法减少总利息

二、你的年龄也在掐表计时

• 法定公式：70岁-当前年龄最长贷款年限
• 35岁的小李最多能贷35年
• 但45岁以上的朋友注意！部分银行会缩减到65岁上限

我表叔去年48岁买房就吃了闷亏，本来以为能贷22年，结果银行说超过45岁最多给贷20年。月供直接涨了15%，差点资金链断裂。所以大龄买房一定要做两套还款计划！

延长年限的三大妙招

• 让子女做共同借款人（注意要满18岁）
• 提供额外资产证明（股票、理财都算数）
• 选择公积金组合贷（利率更低年限更长）

三、银行政策像六月天

今年特别明显，各家银行的二手房贷款政策跟过山车似的：

上个月陪朋友去办贷款，明明上周还能贷30年的房子，这周政策突然收紧到25年。所以切记要同时申请2-3家银行，别在一棵树上吊死。

四、算清月供别踩坑

给大家个实用公式：月收入必须≥月供×2。假设月供1万，那你得稳定收入2万以上。现在严查流水，千万别搞假证明！

• 建议保存这个速查表：
• 贷款100万20年月供：约6553元
• 贷款200万25年月供：约10747元
• 贷款300万30年月供：约14570元

最近有个粉丝差点被坑，中介给他算的月供比银行实际少了800块。记住一定要用银行官网的贷款计算器，别信口算的！

终极选择指南

1. 房龄15年内：能贷满30年就贷满
2. 房龄15-25年：选20年贷更稳妥
3. 房龄25年以上：建议准备50%首付

最后说句掏心窝的话，现在上海二手房贷款审核越来越严。上周听说有买房人因为3年前的信用卡逾期被拒贷，所以大家平时就要养好征信。要是拿不准自家房子能贷多少年，可以带着房产证复印件去银行信贷部免费咨询，千万别嫌麻烦！