正在还贷的房子能否二次抵押贷款？能贷出多少钱？这是很多房主关心的问题。本文将深入解析银行评估抵押贷款额度的核心逻辑，从房屋评估价、抵押成数到还款能力测算，手把手教你计算可贷金额。文中更揭秘中介不会告诉你的"提额技巧"，以及不同银行政策差异对比，帮你避开高额负债风险，找到最适合自己的融资方案。

一、银行怎么算你的抵押贷款额度？

银行柜员小王最近碰到个案例：张女士想把按揭5年的房子做二次抵押，她以为能贷出200万，结果评估下来只有120万...问题出在哪？其实银行计算额度有套固定公式：

• 1. 房屋评估价是基础

  银行会委托第三方机构评估，通常比市场价低10%-20%。比如你的房子市价300万，评估价可能只有240-270万。这里有个窍门：提前做装修升级能提高评估分。

• 2. 抵押率决定贷款上限

  首套房按揭抵押率一般在70%左右，二次抵押可能降到50%。举个例子：
  评估价200万 × 70% 140万
  再减去未还贷款80万 → 实际可贷60万

  

• 3. 还款能力是最终关卡

  就算前两项达标，银行还会看你的收入流水。有个客户月入3万，但车贷+房贷已占2万，能用来还抵押贷的只剩1万，这会直接导致额度砍半。

二、不同银行政策差异有多大？

我们对比了四大行的最新政策（数据截至2024年6月）：

注意！有些城商行虽然抵押率高，但会收评估费、账户管理费等隐形费用，实际成本可能更高。

三、这些提额技巧你试过吗？

• 技巧1：组合还款方式

  选择先息后本能减少月供压力，有位客户通过这种方式，月还款额从1.8万降到0.7万，成功多贷出50万。

• 技巧2：优化征信报告

  提前6个月结清小额网贷，有位做电商的客户，清空3笔消费贷后，额度提升了28%。

• 技巧3：资产打包申请

  把名下车辆、理财账户等资产证明打包提交，某企业主用这个方法，贷款额度直接翻倍。

  

四、必须警惕的三个大坑

1. 高评估价陷阱：某中介承诺评估价能到400万，结果银行只认320万，导致客户资金链断裂
2. 过桥贷风险：垫资解押的日息高达0.15%，有人因此多付了12万利息
3. 用途监管红线：把经营贷挪去炒股，被银行抽贷的案例每年都有上百起

最后提醒大家，最好预留20%的额度空间。就像开餐馆的李先生，本来能贷150万，但只用了120万，后来疫情反复时，这个缓冲空间救了他的生意。记住，贷款不是越多越好，量力而行才是王道！