买二手房想贷款却总被拒？别急！今天咱们就掰开揉碎了讲清楚二手房商贷的全流程，从征信准备到放款细节，手把手教你避开"连环坑"。重点来了：银行最看重的收入流水怎么算？房屋评估价低于成交价该咋办？还有那些中介绝不会告诉你的利率谈判技巧，今天全都给你说明白！

一、贷款前必做的三件事

• 自查征信报告：别等银行拒贷才后悔！
  直接去人民银行官网申请电子版，重点看有没有"连三累六"逾期记录。要是发现错误信息，赶紧联系机构修正。
• 算清首付比例：不同城市差别很大！
  比如北京首套35%起，二套要60%。记得把契税、中介费这些杂费也算进预算。
• 确认房龄限制：超过这个年限银行可能不放贷！
  多数银行要求"房龄+贷款年限≤50年"，老破小要特别注意。

二、核心申请条件大揭秘

1. 个人资质硬指标

• 收入证明：月收入必须是月供的2.2倍以上！
  自由职业者可以用银行流水+存款证明组合。
• 工作年限：现单位至少满半年
  体制内单位有时可以放宽到3个月。

2. 房屋本身的门槛

• 产权清晰：共有房产必须全部共有人签字
• 土地性质：划拨用地可能要补交土地出让金

三、贷款流程八步走

1. 预审材料：提前准备身份证、户口本、收入证明...
2. 银行面签：夫妻双方必须到场签字
3. 房产评估：评估价打八折是常事，要有心理准备
4. 银行审批：这步最煎熬，一般等15个工作日
5. 过户抵押：不动产登记中心跑两趟少不了
6. 放款时间：年底可能拖到2个月
7. 还款计划：等额本息VS等额本金要选对
8. 贷后管理：记得每年打印还款凭证抵个税

四、五个常见拒贷雷区

• 首付款来源：严禁直系亲属外的转账
• 信用卡分期：未还清部分算负债
• 担保记录：替别人担保等于背债
• 查询次数：半年内征信查询超6次危险
• 经营贷购房：现在查到就要求立即结清

五、利率谈判技巧

别傻乎乎直接按挂牌利率签！教你三招：
1. 搬出他行优惠利率"诈"客户经理
2. 买理财或存定期换取利率折扣
3. 月底季末去申请，银行冲业绩时更好谈

六、特殊情形处理

• 离婚买房：需离婚证满1年才能算首套
• 接力贷：父母担保子女还款要控制年龄
• 法拍房：必须全款买下再抵押

看到这里是不是觉得二手房贷款也没那么难？最后提醒大家，遇到要求包装流水的中介赶紧跑！现在大数据风控厉害着呢，别为省事把自己送进黑名单。还有啥不明白的，评论区甩过来，咱们接着唠！