还在还贷的房子能不能卖？这个问题让不少房主抓破头皮。其实啊，专业术语叫"带押过户"，现在政策允许未还清房贷就交易房产。本文从转按揭、买家垫资、解押流程三大关键点切入，结合最新政策解读和真实案例，手把手教你如何合规操作。特别提醒：不同银行政策差异大，实操中这些坑千万别踩！

一、还贷中的房子到底能不能卖？

最近老张想把朝阳区的两居室出手，但房贷还剩50万没还清。他愁得直挠头："这房子能卖吗？"答案是可以的！根据2023年《民法典》新规，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，说白了你不用先还完贷款就能卖房。

1. 带押过户政策解读

• 交易时无需提前还款
• 新旧贷款直接衔接
• 房管部门同步办理

不过要注意，这个政策目前在北京、上海、广州等15个城市试点，具体操作细则各地有差异。像深圳要求买卖双方必须同一银行办贷款，这就限制了交易灵活性。

二、三大主流解押方式详解

如果当地没开通带押过户，别慌！这几种方法能帮你破局：

1. 转按揭操作指南

1. 联系原贷款银行申请
2. 买家资质审核通过
3. 新旧贷款合同衔接
4. 完成抵押登记变更

王先生上个月刚通过转按揭卖掉海淀学区房，他提醒："提前30天预约银行，现在银行放款速度普遍要15-20个工作日。"

2. 买家垫资解押流程

• 签订补充协议明确垫资条款
• 通过第三方资金监管账户操作
• 约定垫资利息计算方式

重点来了！必须做资金监管，去年朝阳法院就判过买家垫资后卖家跑路的案子，最后买家钱房两空。

3. 自行筹款解押利弊

特别注意：过桥资金使用不得超过3个月，超过这个期限资金成本会指数级上升。

三、这些隐藏成本你算清楚了吗？

李女士上月卖房时，发现除了中介费，还有几笔费用让她肉疼：

1. 提前还款违约金

• 工商银行：还款满3年免违约金
• 建设银行：按剩余本金1%收取
• 招商银行：还款未满1年收3%

建议提前查看借款合同第7章第3条，这里藏着违约金的具体算法。

2. 税费精算指南

1. 增值税：房产证满2年免征
2. 个税：差额的20%或全额的1%
3. 契税：首套90平以下1%

有个省钱妙招：通过"满五唯一"条件，能省去个税支出，去年帮客户省了12万税款。

四、最新市场行情与政策风向

根据央行2023年Q2报告，全国带押过户业务量同比激增230%，但要注意这些新变化：

• 杭州试点跨行带押过户
• 广州开通线上办理通道
• 北京朝阳区实行担保机制

最近接触的案例显示，组合贷处理难度最大，特别是公积金贷款部分，解押流程比纯商贷多5-7个工作日。

五、风险防控指南

最后敲黑板！这些红线千万别碰：

1. 不要签订阴阳合同
2. 拒绝私下资金往来
3. 警惕"包过"中介承诺
4. 确认解押时效性

上个月有位客户因轻信中介口头承诺，导致房子被二次抵押，现在还在打官司。切记所有约定都要落在纸面，必要时请律师审核合同。

说到底，房子没还完贷款当然能卖，关键是要选对方法、算清成本、做好风控。建议收藏本文，卖房前对照检查每个环节。如果有拿不准的情况，欢迎在评论区留言，看到都会回复！