最近好多朋友私信问我，想用自家房子办抵押贷款却不知道从哪儿下手。确实啊，这手续看着复杂，但只要理清门道，其实也就那么几个关键步骤。今天我就结合自己帮客户办过上百单的经验，从材料准备到银行面签，再到放款注意事项，把整套流程掰开揉碎讲给你听。无论你是想创业融资还是解决资金周转，这篇干货都能让你少走弯路！

一、先搞清楚这些硬性条件

• 房产要求：必须是70年产权的商品房，像小产权房、安置房这些基本没戏
• 房龄限制：一般不超过25年，重点学区房可以放宽到30年
• 产权清晰：不能有法院查封或二次抵押，有按揭的得先结清

二、必备材料清单（建议收藏）

上周刚帮老张办完贷款，他漏带了结婚证差点耽误事。大家千万要带齐这些：

1. 房产证原件+复印件3份
2. 夫妻双方身份证、户口本、结婚证（单身要民政局证明）
3. 最近半年银行流水
4. 收入证明或营业执照

三、关键流程分解

1. 房产评估有门道

银行会派评估公司上门，这里有个小技巧：提前把房子打扫干净，特别是采光和户型优势要展现出来。上次客户王姐的房就因为阳台堆杂物，评估价少了15万。

2. 面签环节避坑指南

• 问清是等额本息还是先息后本
• 确认提前还款有没有违约金
• 注意看利率是固定还是浮动

3. 抵押登记别踩雷

现在很多城市开通了线上办理，但像北京、上海这些地方还是需要买卖双方到场。有个客户李哥图省事找中介代办，结果被收了双倍服务费。

四、这些情况银行绝对不放款

上个月碰到个案例：陈先生隐瞒了网贷记录，结果在最后审核阶段被拒贷。特别注意：

• 征信近2年不能有连三累六
• 当前不能有被执行记录
• 贷款用途禁止用于购房炒股

五、常见问题答疑

Q：按揭房还能二次抵押吗？

A：要看房产升值空间，比如原价300万的房子现在涨到500万，多出的200万部分可以贷出140万左右。

Q：抵押贷款影响子女上学吗？

A：只要按时还款不影响，但要是断供被拍卖，学位可能会被重新分配。

Q：能贷多少钱？多久放款？

A：普通住宅最高评估价7成，商铺5成。材料齐全的话，最快3个工作日到账。

六、过来人的血泪教训

去年帮客户处理过一单纠纷：刘女士轻信"零利率"宣传，结果发现要交高额服务费。记住这3条铁律：

1. 别信任何前期收费的中介
2. 年利率超过15%的要警惕
3. 合同一定要逐字逐句看

看到这里，相信你对房屋抵押贷款已经有了全面认识。如果还有拿不准的问题，欢迎在评论区留言。最后提醒大家：量力而行是关键，毕竟房子是安身立命的根本。下期咱们聊聊"小微企业如何快速获得低息贷款"，关注我不迷路！