申请房产抵押贷款时，"能贷到房价的几成"是大家最关心的问题。其实，银行放款比例最高可达70%，但具体额度还要看房子类型、个人信用和还款能力。本文用大白话拆解评估标准，告诉你如何避免被拒贷的小技巧，还会揭秘银行不会明说的3个提额方法。文末附上2024年最新政策变化，准备抵押房产的朋友一定要看完！（文中有加粗重点）

一、房子值多少钱？先搞懂评估价的猫腻

银行可不是按你的买房价格来算的，他们有自己的评估系统。去年老张拿市价300万的房子去贷款，结果评估价只有250万，气得直拍大腿。这里要注意：
• 评估公司会看地段、房龄、装修情况（比如带学区的老破小可能更值钱）
• 商业房产普遍比住宅低10%-15%
• 部分银行对20年以上房龄的房子会打折评估

二、四大因素决定你的贷款成数

1. 房产类型差异大

   普通住宅通常能贷到评估价的60%-70%，但要是商铺或办公楼，可能只有50%。有个例外情况——去年帮客户办的科技园区厂房抵押，因为属于政府扶持项目，竟然批了65%。

   

2. 个人信用是关键

   征信报告上出现连三累六（连续3个月逾期或累计6次）直接pass。但如果是5年前的逾期记录，有些城商行还能商量。建议提前查好征信，别像小王那样临到申请才发现有张信用卡年费忘交了。

3. 还款能力要过硬

   银行会看收入流水覆盖月供2倍。自由职业者别慌，提供其他资产证明（比如股票、理财）也能补救。上周刚帮做直播的客户用打赏收入+店铺流水成功提额。

4. 贷款用途要合规

   千万别说是炒股买房！现在严查资金流向，建议选"经营周转"或"消费贷款"。有个小技巧：提供上下游合同或装修预算表，通过率能提高30%。

   

三、突破70%限制的3个妙招

• 组合贷玩法：把信用贷和抵押贷打包，某股份制银行最高能做到评估价85%
• 增加担保人：公务员或国企员工做担保，额度立涨10%
• 购买银行理财：成为VIP客户享受特殊通道，某城商行存50万理财多批5%额度

四、2024年政策新变化要警惕

最近银保监会出新规：
1. 严控经营贷流入楼市，需要提供半年以上营业执照
2. 二押业务收紧，部分银行已停办
3. 重点城市实行差异化利率，首套房抵押可能更划算

五、实战避坑指南

去年前同事踩过的雷：
❌ 轻信中介说能贷80%，结果银行只批了55%
✅ 正确做法是货比三家，四大行、股份制银行、城商行的政策差很多
⚠️ 注意评估费、公证费等隐性成本，总成本可能比预期高2-3%

最后提醒大家：贷款成数不是越高越好，要算清月供压力。建议用银行官网的贷款计算器模拟还款，别让自己变成"房奴"。有具体问题欢迎留言，下期我们聊聊如何用抵押贷款置换高利率房贷～