最近收到好多粉丝私信问"房子抵押贷款到底怎么操作"，今天老张就掏心窝子跟大家唠唠。从准备材料到银行面签，从评估报告到放款周期，咱们把每个环节掰开了揉碎了说。重点讲讲怎么选银行不吃亏、评估价被压低了怎么办、等额本息和先息后本哪个更划算，文末还有老信贷员都不会告诉你的三个隐藏技巧。看完这篇，保证你办抵押贷款心里有底！

一、办理前的必修课：搞懂这5个关键点

上周邻居老王急着用钱，拿着红本房就往银行冲，结果因为流水不够被拒了。所以啊，咱们得先做好功课：

• 🏠 房产性质要合规（商品房/经适房/央产房区别很大）
• 💳 个人征信不能有连三累六的逾期
• 💰 收入要是月供的2倍以上
• 📅 房龄最好别超过25年
• 📍 抵押物位置影响贷款成数（学区房能多贷10%）

1.1 评估价里的猫腻

银行请的评估公司往往会把价格压低，去年我帮客户李姐办的案例，市场价650万的房子评估只给580万。这时候要主动提供同小区成交记录，必要时可以申请复评。记得评估报告有效期只有3个月，过期得重新花钱做。

二、实操八步走：从准备材料到放款

1. 准备五证：身份证/户口本/结婚证/房产证/收入证明
2. 选银行比价（国有行利率低但要求严，城商行灵活但利率高0.5%）
3. 初审通过后签贷款意向书
4. 房本押给银行做抵押登记
5. 等待放款（现在最快T+3工作日）

这里有个容易踩的坑：很多朋友以为面签就是最后一步，其实抵押登记完成才算数。上个月有个客户因为没及时办抵押，赶上政策收紧被卡了两个月。

三、利率怎么算更划算？

现在主流是LPR+基点，以2023年9月为例：

重点来了：选每年调息还是固定利率？如果预计LPR会降，建议选浮动利率。像2020年选择固定利率的，现在肠子都悔青了。

四、资深顾问的三大秘籍

• 🔑 提前结清按揭能省评估费（已有抵押的要多花2000块）
• 🔑 营业执照满半年可申请经营贷（利率直降1.5%）
• 🔑 等额本息总利息多但月供压力小，先息后本适合短期周转

举个真实案例：做建材生意的赵总用经营贷，500万贷款三年省了22万利息，关键是把公司流水做得漂亮，还拿到了政府贴息。

五、常见问题答疑

Q：抵押期间能出租吗？
A：可以出租但必须告知租客抵押情况，最好在合同里写明。

Q：离婚房产怎么办理？
A：需要离婚协议明确产权归属，如果是共同财产必须双方到场。

Q：按揭房还能二次抵押吗？
A：部分银行接受二抵，但要求首付比例超过50%，利率也会上浮20%左右。

最后提醒大家：千万别找黑中介包装资料！去年有客户因此被定性骗贷，不仅要立即还款还要负刑事责任。有疑问欢迎留言，老张看到都会回复！