最近收到好多粉丝私信问"还在还贷的房子能不能抵押贷款"，今天咱们就来聊聊这个话题。先说结论：分期房是可以抵押的，不过这里头门道可不少！比如产权状态、还款记录这些关键因素都会影响审批结果。下面从实际操作角度，给大家掰开揉碎了讲清楚，准备做二次抵押的朋友建议收藏备用。

一、先弄明白什么是分期房

简单来说，分期房就是还在还月供的按揭房产。比方说王先生2018年买了套300万的房子，首付90万，剩下210万办了20年按揭。现在贷款还剩150万没还清，这时候房子就属于分期房状态。

二、关键问题：分期房能抵押吗？

• 答案是可以的，但要注意三个前提：
  • 房产证已经办理
  • 正常还款超过1年
  • 房子有剩余价值空间
• 实际操作中主要看评估价-未还贷款>可贷金额

举个真实案例：

张女士的房子市场价涨到400万，剩余贷款200万。银行评估后给出70%抵押率，那么可贷额度就是(400万×70%)-200万80万。这种情况就能办理二次抵押。

三、办理二次抵押的4个硬性条件

1. 产权清晰无纠纷：必须取得房产证，且没有被查封
2. 还款记录良好：最近2年不能有连续3次逾期
3. 房屋价值足够：评估价要覆盖现有贷款+新贷款
4. 借款人资质过关：收入要覆盖新旧贷款月供的2倍

四、银行最看重的3个指标

• LTV比率（贷款价值比）：多数银行控制在70%以内
• 还款稳定性：建议保持12个月以上良好记录
• 资金用途合规：严禁流入股市房市

五、操作流程详解（分5步走）

1. 准备材料：身份证、房产证、还款流水、收入证明
2. 银行初审：2-3个工作日出初步结论
3. 房产评估：需要支付500-1000元评估费
4. 签订合同：注意看利率和违约金条款
5. 抵押登记：3-5个工作日完成

六、特别注意的3个风险点

• 断供风险：叠加月供压力可能翻倍
• 评估缩水：市场下行时可能贷不到预期额度
• 处置风险：连续逾期可能被拍卖

七、替代方案大比拼

八、专家建议

建议优先考虑原贷款银行，通常会有利率优惠。比如某大行的"加按揭"产品，利率可以比新客户低0.3%。另外，如果房子升值明显，不妨考虑转按揭+增贷的组合方案，可能获得更高额度。

九、常见问题答疑

• Q：按揭没还完能抵押几次？
  A：理论上可以循环抵押，但多数银行只接受二次抵押
• Q：抵押后的钱能用来买房吗？
  A：严查首付贷，建议提供合理资金用途证明

最后提醒各位，办理前务必做好还款能力测算。可以这样算：新旧月供总和≤家庭月收入50%。比如月入3万，月供最好控制在1.5万以内。遇到资金困难时，及时与银行协商调整还款方案，千万别硬扛。