想按揭买二手房？先了解这些关键要点
来源：故事之家 发布时间：2025-07-21 15:55:03 作者：张震
想按揭买二手房？是不是光听说能按揭，但具体咋操作一点头绪都没有？怕踩坑？担心自己条件不够？别着急，今天就用大白话给你捋捋，都是实实在在的干货，新手看完也能心里有底。
首先得明确一点：按揭买二手房完全可行，但不是你想贷就能贷，银行有银行的规矩，房子有房子的要求，咱们一步一步来拆解。
个人资格：这些条件得过关
你可能会问，我啥都没有，就想贷款买二手房，银行能同意吗？肯定不行啊，银行也得掂量掂量你有没有还款能力。
具体来说，个人得满足这几条：
房子资格：不是所有二手房都能贷
说完个人，再说说房子。有些二手房看着便宜，但银行可能不给贷款，这你得提前知道。
房子得满足这些：
办理流程：一步都不能错
知道自己和房子都合格了，那流程是啥样的？别被中介牵着鼻子走，自己心里得有谱。
材料清单：提前准备不耽误事
材料准备得全，审批才能快。给你列个清单，照着准备准没错：
个人材料：
房子材料：
其他材料：
新房和二手房按揭：差别还挺大
你可能会说，新房按揭和二手房按揭不都一样吗？还真不一样，给你对比下就明白了：对比项 新房按揭 二手房按揭 评估环节 不用，按成交价贷款 必须评估，按评估价贷款 放款时间 快，1-3 周 慢，3-6 周 首付计算 成交价 × 首付比例 成交价 - 贷款额（贷款额≤评估价 × 贷款比例） 手续复杂度 简单 复杂，多了评估和抵押环节
就拿首付来说，新房 100 万，首付 30% 就是 30 万；二手房 100 万买的，评估价 90 万，首付 30% 的话能贷 63 万，那你首付就得 37 万，比新房还多呢。所以买二手房，首付预算得留足。
常见问题：这些坑别踩
轻微逾期，比如一次忘还信用卡，几天后补上了，问题不大，银行可能让你写个说明。但要是逾期次数多或者超过 90 天，基本就没戏了。所以办贷款前，一定先查下自己的征信。
可以找家人做共同借款人，比如夫妻一起申请，收入加起来够月供就行。但共同借款人也得查征信，要是对方征信不好也不行。
这种情况可以和卖家商量，先交一部分定金，签合同的时候写明贷款批了再付尾款。要是卖家急着用钱，可能得找能快速审批的银行，或者问问能不能先过桥垫资，不过垫资有利息，成本会增加。
可以换一家评估公司试试，或者让中介和银行沟通下，有时候评估价能稍微高一点。但别想着故意抬高评估价，银行有自己的审核标准，太离谱了反而会被拒贷。
我最近帮一个朋友办二手房按揭，他就吃了没查征信的亏。以为自己征信没问题，结果申请的时候才发现，几年前有张信用卡逾期了 3 次，虽然金额不大，但银行直接给拒了。后来花了半年时间养征信，才重新办下来。所以啊，买房前三个月，最好别动信用卡和其他贷款，保持征信干净最重要。
还有个数据你可能感兴趣，今年上半年全国二手房按揭平均利率是 4.2%，比去年降了 0.3 个百分点，首套房利率更低，有些城市能到 3.8%。所以现在入手，成本比去年还低些。不过利率这东西说变就变，看好了就抓紧，别等利率涨了再后悔。
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