贷款未还清，房子过户有戏吗？答案在这！
来源：故事之家 发布时间：2025-07-24 15:00:08 作者：张震
手里的房子还在还月供，突然想换房了；或者家里有特殊情况，得把房子转给亲人 —— 这时候你肯定会琢磨：贷款还没还清呢，这房子到底能不能过户啊？别慌，今天就给新手朋友们好好掰扯掰扯，保证让你看完就有谱，还能学到几招实用的法子。🏠 先给个明白话：贷款没还清，房子到底能不能过户？
这问题估计你憋了好久了吧？我直接说答案：能过户，但不是拍脑袋就能成的事儿，得按规矩走流程。
为啥这么说呢？你想啊，你从银行借钱买房，房产证上虽然写着你的名，但这房子其实抵押给银行了，银行相当于 “债主”。你要把房子转给别人，不跟债主打个招呼，人家能同意吗？所以关键就在于，怎么让银行放心把 “抵押物” 给你转出去，保证人家的钱一分不少。
可能有人会问：那银行会不会故意刁难啊？依我看，只要你能拿出让银行放心的方案，大多时候还是能商量的。毕竟银行也是做生意的，只要不亏本金，没必要卡着不让过户。📝 3 种靠谱的过户方法，新手照着做准没错
这部分可得打起精神记，都是实实在在能用得上的招。方法一：提前还清贷款，干干净净过户
这应该是最稳妥的办法了。简单说，就是你先把欠银行的钱全还上，银行解除抵押，把房产证还给你，之后想卖给谁、转给谁，就跟普通房子过户一样简单。
具体步骤是这样的：
我个人觉得，这种方法虽然要一下子拿出不少钱，但胜在踏实，后期没麻烦。不过要是手里资金紧张，可能得找亲戚朋友周转下，或者看看能不能用买家的首付先顶上（这个得提前跟买家说好）。方法二：转按揭，让接手的人接着还贷款
这个方法就是说，把房子卖给别人后，让买家接着还你剩下的贷款，银行那边把贷款人换成买家。不过这种方式现在用得不多了，得看银行愿不愿意办。
注意这几点：
我身边有个朋友就用过这方法，他的房子还有 50 万贷款没还，买家资质不错，银行也同意转按揭，前后花了一个多月就办完了，省了不少事。方法三：让买家垫资还款，过完户再算账
这种情况也挺常见的。比如你还有 60 万贷款没还，买家可以先拿出 60 万帮你还上，解除抵押后再过户，剩下的房款该怎么给就怎么给（也可以从总房款里把这 60 万扣掉）。
但这里面的门道得拎清：
我之前见过有人因为没签协议，买家垫了钱后过户出问题，两边闹到派出所，最后钱房两空，所以这一步千万不能马虎。⚠️ 这些坑你可别踩，都是前人的教训
说几个新手特别容易犯的错，给你提个醒。
第一个坑：没跟银行打招呼就签买卖合同。有个网友就吃过这亏，跟买家签了合同收了定金，去银行一问才知道，贷款合同里写着 “未经同意不得转卖”，最后要么赔违约金，要么急急忙忙凑钱还款，特别被动。所以啊，第一步必须先问银行！
第二个坑：算错提前还款的费用。有些银行提前还款要收违约金，比如贷款满 3 年不收，不满 3 年收剩余本金的 1%。你要是没算这笔钱，可能白忙活一场。比如你剩 40 万贷款，不满 3 年，违约金就 4000 块，这得提前考虑进去。
第三个坑：轻信中介说的 “全包”。有些中介拍着胸脯说 “转按揭我们全包”，结果最后银行审核没通过，买家贷不了款，卖家这边房子也卖不成，两边都闹心。依我看，自己多跑几趟银行，亲自问清楚要求，比啥都强。📊 两个真实案例，帮你更有感觉
说两个我身边的事儿，你可能更容易理解。
我表姐去年想把房子过户给我表哥，房子还有 70 万贷款。她选的是提前还款，自己攒了 40 万，表哥出了 30 万，一起把贷款还了。注销抵押后，兄妹俩去办过户，因为是直系亲属，税费还减免了一些，前后花了 20 多天，挺顺利的。
还有个同事老张，他的房子有 90 万贷款，想卖给一个客户。客户愿意垫资，但要求先过户再付尾款。老张没同意，最后找了第三方监管，客户把 90 万打到监管账户，老张用这钱还了贷款，过户后监管账户再把剩下的钱打给老张，两边都没担风险。💡 独家见解：从数据看哪种方法更受欢迎
根据某房产平台 2024 年的统计，在有贷款的房子过户案例里，68% 的人选择提前还款，因为这种方式流程简单、风险低；23% 的人选择买家垫资，适合资金紧张的情况；只有 9% 的人用转按揭，主要是因为银行审批严格。
我个人觉得，如果你手里有闲钱，优先选提前还款；如果资金紧张，跟买家商量垫资时一定要把协议签细；转按揭的话，最好多跑几家银行问问，别在一棵树上吊死。
最后再啰嗦一句：过户这事儿急不得，多花几天时间把流程问清楚、把协议签明白，比啥都强。毕竟房子是大事，一步到位才省心，你说对不？
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