有贷款的房子怎么卖，一文带你看明白！
来源：故事之家 发布时间：2025-07-27 07:00:07 作者：张震
手里有套还在还贷款的房子，想卖掉换个大的或者回老家发展，可这贷款还没还清，到底该咋操作呢？估计不少朋友都有这困惑吧？别急，今天就掰开揉碎了跟你说说，有贷款的房子到底咋卖，看完你就心里有数了。先搞清楚：有贷款的房子为啥不好卖？
其实啊，有贷款的房子在法律上还不完全属于你。你想啊，当初买房向银行借了钱，房子就被抵押给银行了，这时候房子的产权是 “不完全” 的。要是没经过银行同意就卖，那可是不行的，这也是为啥很多人觉得有贷款的房子交易起来麻烦。
不过你也别犯愁，麻烦不代表不能卖，只是流程比全款房多了几步而已。只要按规矩来，照样能顺利成交，我身边就有好几个朋友这么操作过，最后都顺顺当当的。方法一：自己拿钱把贷款还清，再过户
这应该是最直接的办法了。你自己把剩下的贷款一次性还上，银行解除抵押，房子就变成全款房，之后该咋卖就咋卖，和普通房子交易一样。
但问题来了，一下子拿出那么多钱，不是谁都能做到的。比如你还有 50 万贷款没还，手里刚好有这笔钱，那没问题；要是没有，就得想想别的辙，比如找亲戚朋友借借，或者看看自己的其他投资能不能暂时变现。
我有个同事小王，去年就这么干的。他当时还差 30 万贷款，找父母借了点，自己再凑凑，把贷款清了。虽说借钱的时候有点不好意思，但好在流程简单，前后不到一个月就把房子卖了，最后算算，也没耽误啥事儿。
不过这种方法也有缺点，就是对资金要求高。要是你手里资金紧张，那这招可能就不太适合了。方法二：用买家的钱来还贷款，省时又省力
这招现在用得挺多的，就是让买家先拿出一部分钱，帮你把贷款还清，解除抵押后再办理过户。具体咋操作呢？
一般来说，买卖双方先签好合同，约定好买家先付一笔首付款，这笔钱专门用来还贷款。等贷款还清，房子解押后，买家再付剩下的钱。不过这里有个关键点，一定要在合同里写清楚这笔钱的用途和还款时间，免得后期出纠纷。
我邻居张大姐卖房子时就用了这招。买家先付了 40 万，她用这笔钱还清了剩下的贷款，解押后很快就过户了。她说这办法挺好，不用自己到处凑钱，就是签合同的时候多留了个心眼，找了个懂行的朋友把把关，确保没漏洞。
但这招也有风险，要是买家中途变卦，不愿意付钱了咋办？所以啊，一定要选靠谱的买家，最好通过正规中介交易，让中介帮忙把控流程，这样能踏实不少。方法三：找中介帮忙垫资，适合资金周转不开的情况
要是你和买家都拿不出钱来还贷款，还可以找中介或者专门的垫资公司帮忙。简单说，就是他们先帮你把贷款还清，等房子卖出去后，你再把垫的钱还给他们，当然，人家肯定要收点手续费。
这手续费一般是按垫资金额的一定比例收的，不同地方、不同公司收的不一样，大概在 1%-3% 左右。比如垫资 50 万，可能要付 5000 到 15000 块的手续费。
我一个远房亲戚就用过这办法，当时他急着卖房换房，手里钱不够，买家也不愿意先掏钱，就找了中介垫资。虽然花了点手续费，但省了不少事，前后一个多月就搞定了。他说要是自己到处借钱，说不定半年都弄不完，还欠一堆人情。
不过用这招一定要算好成本，要是房子卖的价格不高，说不定手续费就能占去一大部分利润，所以得提前盘算清楚。方法四：转按揭，把贷款转给买家（现在不太常见）
转按揭就是把你剩下的贷款转给买家，让买家接着还。不过这招现在很少用了，因为很多银行不太支持，手续也比较复杂。
具体来说，得先经过银行同意，买家还要符合银行的贷款条件，比如征信良好、有还款能力啥的。而且不是所有银行都能办，所以想走这步，得先问问你贷款的银行能不能办，别白忙活一场。
前几年我一个朋友想办转按揭，跑了好几趟银行，最后还是没办成，最后还是用了第二种方法。所以啊，这招可以作为备选，但别抱太大希望。交易过程中这些坑一定要避开！
不管用哪种方法，交易过程中都有不少要注意的地方，不然很容易出问题。
其实啊，有贷款的房子卖起来虽然麻烦点，但只要选对方法，一步步来，也没那么难。我觉得最重要的是提前做好准备，把贷款余额、交易流程啥的都弄清楚，再根据自己的情况选合适的方法。
要是你手里资金宽裕，那第一种方法最省心；要是资金紧张，第二种和第三种可以考虑；转按揭嘛，就当备选好了。记住，不管咋操作，合同一定要签好，该有的手续一步都不能少，这样才能顺顺利利把房子卖出去。
希望这些能帮到你，要是你还有啥不清楚的，也可以多问问身边有经验的人，或者找专业人士咨询咨询，毕竟买房卖房都是大事，多花点心思总没错。
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