有贷款的房子如何过户？这些实用方法一定要知道
来源：故事之家 发布时间：2025-07-27 22:00:07 作者：张震
手里有贷款的房子想过户，可不知道该咋弄？是不是听别人说这事儿特别麻烦，自己就先打退堂鼓了？其实啊，有贷款的房子如何过户，确实比没贷款的复杂点，但也不是没辙。今天就来好好聊聊这事儿，给你说说那些实用的方法，新手小白也能看明白。先说说为啥有贷款的房子过户这么麻烦？
你想啊，房子还在还贷款，这房子的 “抵押权” 其实在银行手里。就好比你借了朋友的东西，还没还完，想把东西送给别人，总得跟朋友说一声吧？银行就是那个 “朋友”，所以过户前必须得跟银行打好招呼，这是绕不开的坎儿。
那是不是所有银行都一样严格呢？也不一定。有的银行政策松点，有的就紧一些。我之前听人说，有个朋友在小银行办的贷款，过户时银行挺配合；但另一个在大银行贷款的，光审批就花了俩月。所以啊，第一步先去问问你的贷款银行，准没错。实用方法一：提前还贷，解押后过户
这应该是最直接的办法了 —— 把剩下的贷款一次性还清，让银行解除抵押，房子彻底 “自由” 了，再过户就跟普通房子一样简单。
具体咋操作呢？
我身边有个朋友就这么干的，他房子还剩 30 万贷款，买家先付了 20 万定金，他自己再添 10 万，刚好把贷款还了。解押花了 3 天，过户又花了 5 天，前后不到俩礼拜就搞定了。
不过话说回来，这种方法虽然干脆，但对资金要求高。要是你手里没那么多钱，可能就不太适用了。实用方法二：转按揭，把贷款 “转” 给买家
简单说，就是让买家接着还你的贷款，银行把贷款人从你换成买家。这招适合手里没钱提前还贷的情况。
流程大概是这样：
这种方法的好处是不用你自己凑钱，但缺点也很明显 —— 银行审批特别严，而且现在很多银行不太愿意做转按揭，觉得麻烦。我听说有的城市只有少数几家银行还接这业务，所以得提前打听清楚。
这里插一句，具体需要哪些材料，可能不同地区有点差别，我也没完全弄清楚所有细节，你最好直接问当地银行的客户经理，他们说的肯定比我准。实用方法三：找第三方垫资，先解押再过户
要是你和买家都没钱，但又急着过户，还可以找专门的垫资公司帮忙。简单说，就是垫资公司先把剩下的贷款给你还了，解押后过户，买家拿到房子再把钱还给垫资公司（当然，你得付一笔垫资费）。
这方法的步骤：
我得提醒一句，垫资公司水挺深的，一定要找有资质的，签合同前把所有费用都问明白，别被坑了。之前有个网友就遇到过，说好的利息 3%，结果最后各种手续费加起来快到 10% 了，肠子都悔青了。
虽然这种方法能解决燃眉之急，但成本太高，不到万不得已，我不太建议用。过户前必须注意的 3 个坑，新手一定要避开！
可能有人会问：“我想把房子过户给父母，也是这么操作吗？” 对的，不管是卖给外人还是过户给家人，流程都差不多，唯一的区别可能是家人之间可以协商价格，税费能稍微省点，但贷款该还的还得还，银行该走的流程也少不了。
还有人担心：“我这样操作，会不会影响我的征信啊？” 只要你按时还款，或者提前还款时跟银行沟通好，手续办齐全，一般不会影响。但要是中途逾期了，那肯定会有影响，这点可得上点心。
总的来说，有贷款的房子过户，核心就是先搞定银行的贷款问题，再走正常的过户流程。提前还贷、转按揭、垫资这三种方法，各有各的适用场景，你得根据自己的情况选。要是你资金充裕，选第一种最省心；要是钱不够，试试第二种；实在没办法了，再考虑第三种，而且一定要慎之又慎。
其实啊，这事儿看着复杂，真上手操作了，一步一步来，也没那么难。我当初帮亲戚办的时候，一开始也晕头转向，跑了三趟银行才弄明白流程，但最后还是顺利办完了。所以别怕麻烦，多问、多跑、多记笔记，肯定能搞定。
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