贷款的房子可以卖吗，一文看懂
来源：故事之家 发布时间：2025-07-31 11:55:03 作者：张震
手里有套还在还贷款的房子，想卖掉换个大点的？或者急用钱，想把房贷没还清的房子出手？不少朋友都有这疑问：贷款的房子到底能不能卖啊？今天就掰开揉碎了给新手朋友们讲讲，保证你看完心里明明白白的。
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先直接给答案：贷款的房子是可以卖的。别觉得房贷没还清，房子就像被银行 “锁” 住了，动不了。其实啊，只要把流程走对了，该清的债清了，照样能正常交易。
可能有人会问：银行不是把房子抵押了吗？没还清贷款，产权不全，怎么卖？这你就不知道了吧，抵押只是银行的一种保障，不代表房子完全不能动。说白了，银行关心的是它那笔贷款能不能收回来，只要你能想办法把剩下的贷款结清，解除抵押，房子该卖还是能卖。
我身边就有朋友干过这事儿。小李前两年买了套房子，贷了 80 万，还了 3 年，还有 60 多万贷款没还。去年他想换套学区房，就把这套房子卖了。当时我还问他：“你贷款没还清，人家敢买吗？” 他说：“找对方法就行，没那么难。”
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那具体咋操作呢？主要有这么几种方法，新手朋友可以根据自己的情况选。
第一种，赎楼。这应该是现在最常见的方式了。赎楼的核心是先把银行贷款还清，解除抵押，让房子恢复 “自由身”，然后再正常交易。
咋赎楼呢？如果你手里有钱，自己把剩下的贷款还清，那最简单，直接去银行办理解押手续就行。但多数人卖房时可能手头紧，拿不出这么多钱，这时候就可以找担保公司帮忙。
我给你举个例子。小张的房子还有 40 万贷款，他自己没钱赎楼，就找了家正规的担保公司。担保公司先评估了房子的价值，觉得没问题，就帮他垫了 40 万还清贷款。等房子卖出去，拿到房款后，小张再把 40 万还给担保公司，顺便给点服务费 —— 一般是垫资金额的 1%-3%，具体看公司。
不过这里有个小提醒：找担保公司一定要选有资质的，别贪便宜找那些没牌照的，不然可能被坑。我觉得吧，赎楼虽然麻烦点，但对卖方来说，产权清晰了再交易，后续纠纷能少很多，心里也踏实。
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第二种，买方垫资。就是买方先拿出钱来帮你还清贷款，解除抵押后，再办理过户。这种方式适合买方资金比较充裕的情况。
比如小王卖房子，还有 30 万贷款。买方看中了房子，手里正好有闲钱，就跟小王商量：“我先帮你把 30 万贷款还了，解押后咱们再签合同过户，这 30 万就从房款里扣。” 双方签好协议，明确这笔钱的用途和责任，然后去银行办手续。
有人可能会问：买方垫资安全吗？其实只要签好合同，明确责任，在正规中介见证下操作，风险还是能控制的。不过站在买方角度，人家肯定会担心钱垫出去了，你不卖了咋办？所以这种方式，双方的信任很重要，最好找个靠谱的中介从中协调。
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第三种，转按揭。这个方式可能听说的人不多，简单说就是把你的贷款转给买方，让买方接着还剩下的房贷。不过现在很多银行不太愿意做转按揭了，因为流程复杂，风险也相对高一些。
举个例子，假设你的房子贷款还剩 50 万，利率是 4.9%，买方觉得这个利率还行，就可以跟银行申请转按揭。银行审核买方的资质，觉得没问题，就会把贷款主体换成买方，你这边就解脱了。但现在多数银行对转按揭的要求很严，不是所有房子都能办，所以这个方式可以作为备选，但别抱太大希望。
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说完方法，再聊聊大家可能关心的细节。比如，卖贷款房要不要交额外的费用？
一般来说，除了正常的中介费、税费，赎楼时可能会有担保费、垫资利息（如果垫资时间长的话）；如果找中介办理，可能还有些服务费。这些费用最好在交易前问清楚，列个清单，免得后期扯皮。
还有个问题：贷款没还清的房子，定价的时候要考虑贷款余额吗？那是肯定的。比如你的房子市场价 150 万，还有 60 万贷款没还，那你实际能拿到的钱大概是 150 万减去 60 万，再减去各种税费和手续费。所以定价时心里得有本账，别定太高，也别亏了自己。
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可能还有新手会问：我房贷才还了一年，这时候卖会不会亏啊？这个得看房价走势。如果这一年房价涨了不少，就算还了一年利息，卖了也可能赚钱；要是房价跌了，那可能就得亏点。我建议啊，卖房前先看看周边同户型的成交价，心里有个数，再决定要不要卖。
另外，交易过程中一定要跟银行沟通好。比如提前还款要不要交违约金？有些银行规定，房贷满 1 年提前还款就不用交违约金，不满 1 年可能要交剩余贷款的 1%-3%。这些都得提前问清楚，不然突然冒出一笔费用，挺影响心情的。
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最后再啰嗦几句。贷款的房子能卖，这点是肯定的，就是比全款房多了 “还清贷款、解除抵押” 这一步。具体选哪种方式，得看你手里的钱、买方的情况，还有当地银行的政策。
我个人觉得，新手朋友第一次处理这种事，别嫌麻烦，多跑几趟银行，多咨询几家中介，把流程问清楚。要是身边有卖过贷款房的朋友，也可以聊聊，取取经。毕竟买房卖房都是大事，小心点总没错。
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