手里有房想贷款，但银行能给多少额度？评估价和市场价差多少？月收入不够会不会被拒？这篇干货用真实案例拆解抵押贷款额度计算公式，从房产类型、还款能力到银行政策，教你避开估价陷阱，掌握提高贷款额度的3个实用技巧，尤其要注意有些银行会偷偷砍掉20%评估值！

一、评估价才是硬道理

上周邻居老张拿着市价500万的学区房去贷款，结果银行只按350万评估，气得他直拍大腿。其实银行都是按内部评估系统算的，和市场价能差出15%-30%。我整理了个对照表：

• 商品房：评估价≈市场价×0.7-0.9
• 商铺写字楼：最高只能按市价6折算
• 房龄超20年：每多1年扣减3%估值

特殊房产要注意

像经济适用房要满5年才能抵押，小产权房大部分银行根本不收。去年有个客户拿着未转商的经济适用房跑了5家银行都被拒，白白耽误半年时间。

二、银行政策藏着这些门道

别看广告说能贷7成，实际操作时可能有隐形门槛。比如某大行的产品说明书写着：

1. 首套房最高可贷评估价70%
2. 二套房直接降到50%
3. 别墅类房产再降10个百分点

更坑的是，有些银行会把剩余贷款从额度里扣除。比如房子评估价400万，还有100万房贷没还清，实际可贷额度400×70%-100180万，直接缩水40万！

三、你的还款能力决定成败

银行会用双公式测算：既要看抵押物价值，也要算月收入能不能覆盖还款。有个公式你得记牢：

月收入≥（所有负债月供+本次贷款月供）×2

举个例子：王先生月入3万，车贷每月还5千，想申请月供1.2万的抵押贷。按公式算：(5000+12000)×234000＞30000，这就可能被要求追加担保人。

这些材料能加分

• 6个月银行流水（体现稳定收入）
• 社保公积金缴纳证明
• 其他资产证明（理财、股票等）

四、三大技巧提高贷款额度

1. 选对评估机构

不同银行的合作评估公司差异很大，某股份制银行客户经理透露，他们内部系统对同一套房的评估价能比别家高出15%。建议至少比较3家银行报价。

2. 巧用组合抵押

如果单独抵押额度不够，可以：

• 追加第二套房产
• 用存款/理财做质押增信
• 让配偶作为共同借款人

3. 把握政策窗口期

每年3-4月和9-10月是银行冲刺业绩的时段，不仅额度充足，评估尺度也会放宽。去年有个客户在这个时段申请，评估价多批了8%，相当于多贷出28万。

五、这些雷区千万别踩

上个月有客户因为做了这些事被银行抽贷：

1. 抵押后半年内新增网贷
2. 贷款到账直接转给直系亲属
3. 连续3个月逾期还款

特别要注意，现在银行都接入了大数据系统，你刷个抖音借贷广告，他们后台都能收到预警！

六、不同人群的贷款方案

最近遇到个典型案例：李女士用600万评估价的商铺做抵押，原本只能贷420万，通过补充公司流水和纳税证明，最终贷到504万，整整多出84万流动资金。

写在最后

想要贷足额度，记住这个口诀：「选对银行、养好征信、备齐材料、把握时机」。具体操作时，建议先把房产证拍照发给3家以上银行的客户经理做预评估，别等到签了合同才发现额度不够用。有次帮客户操作，发现同一套房在不同银行的评估价相差86万，选对银行真的太重要了！