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手把手教你，二手房抵押贷款如何办理

来源：故事之家　发布时间：2025-07-21 20:00:07 　作者：张震

手把手教你，二手房抵押贷款如何办理

手里有套二手房，想用来抵押贷款周转资金，可完全不知道从哪儿开始？担心流程太复杂，自己一个新手小白搞不定？别慌，今天就手把手带你走完整个流程，保证你看完就心里有数。

第一步：先看看你的房子和你，到底能不能办

不是说有套二手房就能随便抵押的，银行这边有不少讲究。咱先自己排查排查，省得白跑一趟。
房子得过关：

房产证必须是在手的，而且上面得是你的名字，或者你是共有人且其他共有人都同意。要是房子还在还房贷，那得先把剩余贷款结清才行。
房龄别太老，我表姐前年用一套 85 年的老房子去贷款，跑了五家银行都被拒了，后来问了业内人士才知道，多数银行只接受房龄在 25 年以内的。
面积别太小，低于 40 平米的房子，银行基本不考虑，毕竟流通性太差，万一以后出问题，银行不好处理。

你自己也得达标：

征信报告得干净，近两年内逾期次数别超过 6 次，连续逾期别超过 3 次，不然很难通过。
收入得稳定，每个月的收入最好是月供的 2 倍以上。我同事小王月收入 8000，想贷 50 万，月供大概 3000，银行一算，觉得他还款压力小，很快就批了。
名下别再有太多其他贷款，比如信用卡刷爆了，还有好几笔网贷没还，银行会觉得你负债太高，审批时就会特别谨慎。

可能有人会问，我是自由职业者，没有固定工作，能办吗？其实也能，只要能提供近半年的银行流水，证明自己有稳定收入就行，我邻居开网店的，就是用流水办下来的。

第二步：选对银行，能省不少事

现在能办二手房抵押贷款的银行不少，但每家的政策不一样，得多对比对比。
国有大行：像工行、建行这些，利率比较低，现在大概在 4.5%-5.5% 之间，但审核严，流程也长，从申请到放款可能要两个月。不过胜在靠谱，不会有乱七八糟的收费。
股份制银行：比如招行、浦发，利率比国有大行稍高一点，大概 5%-6%，但审核相对宽松，放款也快，一般一个月内就能搞定。适合着急用钱的朋友。
地方银行：各地的城商行、农商行，政策可能更灵活，有时候对本地房龄稍大的房子会放宽要求，但利率可能到 6%-7%。我老家的表哥，用一套房龄 20 年的房子在当地农商行办的贷款，居然批下来了，就是利率比大行高了点。
选银行的时候，别只看利率，得问清楚这些：贷款期限最长能贷多久（一般是 1-20 年）、提前还款要不要违约金、评估费怎么收。把这些都记下来，挑个性价比最高的。

第三步：材料准备，一项都别漏

材料要是准备不全，银行那边根本不给你往下走流程，我之前帮朋友办的时候，就因为他少了份婚姻证明，耽误了快两个星期。
必备材料清单：

身份证原件和复印件，户口本原件和复印件（注意地址得和身份证一致，不一致的话得去派出所开证明）。
房产证原件，还有购房时的契税发票、购房合同，这些能证明房子的价值和来源。
婚姻状况证明，已婚的带结婚证，单身的得签一份单身声明，离婚的带离婚证和离婚协议。
收入证明，上班的让公司开，写清楚月收入、工作年限，盖公章；自由职业者就打近半年的银行流水，最好能看出每月有固定进账。
贷款用途证明，比如要用来做生意，就带营业执照、购销合同；要用来装修，就带装修公司的报价单。这个很重要，银行对用途管得严，不能说用来买股票、理财。

准备材料有个小窍门，把所有复印件都多准备两份，银行有时候要得多，现场复印又贵又慢。而且所有材料都得是原件的清晰复印件，模糊的人家不认。

第四步：申请到放款，一步一步走

流程看着多，但跟着步骤来，其实也没那么难。
第一步：提交申请
带着材料去选好的银行，找客户经理要份《个人房产抵押贷款申请表》，照着填就行，有不懂的直接问客户经理，他们会教你。填完表把材料交上去，客户经理会初步审核一下，看看有没有明显问题。
第二步：房产评估
银行受理后，会安排评估公司来给房子估价。评估师会到房子里看看，采光怎么样、装修好不好、周边配套如何，这些都会影响评估价。评估费一般是几百块，有的银行会帮你承担，有的得自己付，提前问清楚。
评估价出来后，银行会根据这个价来定贷款额度，一般是评估价的 60%-70%。比如房子评估 100 万，最多能贷 70 万。
第三步：银行审批
评估完就进入审批环节，银行会查你的征信、收入、负债这些。这个过程大概要 1-2 周，耐心等就行，别天天打电话催，催也没用，银行有自己的流程。
审批通过后，银行会打电话通知你，这时候就可以去签合同了。
第四步：签合同，办抵押
签合同的时候，一定要仔细看清楚这几点：贷款金额对不对、利率是固定的还是浮动的、月供多少、还款方式是等额本金还是等额本息（等额本金总利息少但前期压力大，等额本息每月还一样多，根据自己情况选）。
签完合同，拿着房产证、合同去不动产登记中心办抵押登记，工作人员会在房产证上盖个抵押章，大概 3-5 天能办好。
第五步：放款
抵押登记办好后，把证明交给银行，银行一般 3-5 天就会放款，钱会打到你提供的银行卡里。放款后第二个月就要开始还款了，记得设个闹钟，别逾期。

这些注意事项，一定要记牢

办贷款的时候，有些坑新手特别容易踩，我给你提个醒。

别相信中介说的 “花钱就能包装资质”，银行审核很严，假材料一查一个准，到时候不仅贷不到款，还会影响征信，得不偿失。
还款的时候，最好多存几十块钱在还款卡里，万一哪天利率微调，月供多了几块钱，没存够就逾期了，不划算。
要是以后想提前还款，最好在还款满一年后再申请，很多银行不满一年提前还，要收违约金，一般是剩余本金的 1%。

根据去年的数据，二手房抵押贷款的通过率大概在 65% 左右，其实不算低。我个人觉得，只要你房子没问题，自己征信和收入也达标，按流程一步步来，基本都能办下来。要是中间有不懂的，别不好意思，多问问银行的客户经理，他们有义务给你讲清楚。毕竟办贷款是大事，多花点时间弄明白，心里也踏实。

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